CE ESTE UN Foreclosure?
Oricine a avut cel puțin distantly legate de achiziționarea de bunuri imobiliare, cuvânt styhal „forklozher“. Și în cazul în care celelalte „Mâlul ciudat“ termeni puriștii în limba română, cu mai mult sau mai puțin succes transferate, chiar și „ipoteca“ este numit „ipotecare“, care, în general, destul de corect, dar într-un fel în termeni americani sunete extrem de ciudat, cuvântul " forklozher „nu poate fi înlocuit. Explicații. oferind dicționare. prolix și academice. Permiteți-mi să dau un exemplu. „Procesul prin care o proprietate ipotecata intră în posesia creditorului ipotecar, fără drept de răscumpărare de mortgagor, de obicei, pentru motive de delincvență în plăți ipotecare.“
Încercarea de a transfera „proces, în care imobilul pe care a fost emis ipoteca, creditorul devine proprietate, fără dreptul de a face față randamentul plătit de un credit ipotecar, de obicei, din cauza arieratelor ipotecare.“ Ușor și elegant, nu?
Dacă încercăm să formulăm același lucru, dar într-o zi cu zi mai mult, dacă acest plan va arata ceva de genul: în viață se întâmplă ca o persoană care nu mai pot plăti pentru casă. Motivele, după cum știm, poate fi foarte diferit, dar în prezent, nu sunt interesați motivele. momentul Neplăcut când mereu te îmbraci frumos și nu-i plăcea nici o datorie, știi ce plata lunară pe o casa vei deveni inaccesibil. Nimic bun despre el, dar alegerea nu este vizibil. Și acum - ți-e dor prima plată. Acest lucru a fost aproape nimic ar trebui să fie, cu excepția faptului că memento Banca să fie mai atent. Dar undeva, am pregătit pentru a lucra mecanism dificil și lent pentru înstrăinarea casei. Nu se execută - începe, de obicei, după ce lipsește a doua plată.
Cuvântul „normal“ în această propoziție este foarte importantă. Acum câțiva ani, descriind aceste evenimente, fără el am fi putut face. Acum - nu este așa. Nu, nimeni nu sa schimbat de drept și banca declarațiile - câte știu eu, ei au rămas aceleași. Dar practica de „alienare“ de case, înțărcare-le de la proprietari anteriori, a suferit mari schimbări. În special, au exprimat că procesul de „intarcare“ începe cu procrastinare.
Nu pot explica de ce acest lucru se întâmplă ... voi exprima o presupunere - se pare că există unele declarații birocratice pe care banca nu este profitabil să aibă prea multe „forklozhers“, astfel încât acestea să dea neplatelschtkam ceva timp pentru a trăi în pace în casă, nu le atinge.
Este posibil și mai ușoară opțiune - sistemul „forklozhers“ pur și simplu nu pot face față numărului mare de case, care nu plătesc pentru. Deoarece și apar întârzieri.
Într-un fel sau altul - de regulile din a doua neplata pe usa casei este blocat așa-numitele „Notificare în acest sens“, care spune că casa este pentru neplata ar trebui să fie scoase la licitație. Este momentul și locul licitației, a raportat unele informații suplimentare.
Pe scurt, atunci când sistemul funcționează ritmic - după aproximativ 3 luni de casa fara plata se vinde sub ciocan. (Acum, repet, acești termeni, de regulă, mult mai mult, deși garanta pentru că, nimeni nu poate).
Dar urme „procesul de înstrăinare“ pe. Casa merge în vânzare la licitație. Ce este o licitație în California, într-adevăr este și modul în care se întâmplă - un subiect pentru o altă conversație. Suntem acum două puncte sunt importante. Primul este faptul că casa este inclusă în lista de ceea ce va fi vândute, să zicem, „Ziua X“ - încă nu înseamnă că este în această zi va fi vândut. Aproape jumătate din case de vânzare amânată din motive tehnice. Uneori - de multe ori. În al doilea rând - în cazul în care casa este pus în vânzare, iar procesul de vânzare are loc - adesea dispus „de la“ cumpara o casa nu este, iar casa devine proprietatea băncii. Această așa-numita REO (Real Estate Owned) de proprietate. O parte importantă a procesului este finalizat - casa nu este deținut de foștii proprietari.
Ce urmează? Mai mult - aproximativ două până la cinci săptămâni ia procesul de „dezvoltare“ casa bancă. Transferat la conturile bancare ale tuturor - pentru electricitate, apă, etc. Banca numește reprezentant de campanie, care va conduce, în numele vânzării băncii (aceasta este, de obicei, agent imobiliar). Acest agent vine foștilor proprietari, în cazul în care încă mai trăiesc în casă, și negociază detaliile plecării lor. Cel mai adesea (deși persoanele cu resturi de mentalitate sovietică este ciudat), banca este dispusă să plătească, și să plătească câteva mii de dolari, în cazul în cazul în care casa este de a fi lansat până în prezent convins și lăsat într-o stare normală.
După ce a părăsit foștii proprietari agentului de vânzări prăbușit în încuietori noi, iar casa este declarat de vânzare - deja ca dreptul de proprietate al băncii. Prețurile pentru aceste case nu sunt, de obicei prea mici, dar care economisesc în ceea ce privește procesul de aplicare tranzacția în escrow - se întâmplă de obicei, la fel ca și în cazul în care casa vinde individuale - care este intervalul de timp și procedura - sunt la fel. Acum, în California de Sud, proporția de astfel de vânzări este de aproximativ o treime din total.
Și, în sfârșit, câteva cuvinte despre unele dintre caracteristicile de agenții imobiliari care reprezintă cumpărători la vânzarea băncii
Aici depinde foarte mult de biroul de marketing. Personal, eu sunt mult mai confortabil și mai bine pentru a face față, în cazul în care banca este reprezentat de un agent. În cazul în care Banca are birouri, în cazul în care vânzările sunt în același timp zeci de case în toate părțile din California - în opinia mea, face dificilă.
Desigur, în cazul în care casa a atras cumpararea poate și ar trebui să fie, cine vinde. Dar, în al doilea caz descris - există multe dificultăți tehnice. Cu toate acestea, pentru tine și lucrează cu un broker de dificultăți au fost depășite!
Deși nu există reguli de e g e o excepție.