În lumea de bunuri imobiliare a existat dintotdeauna și va exista un conflict de interese: vânzătorul vrea să vândă proprietatea dumneavoastră mai scump, cumpărătorul dorește să cumpere o casă ieftin. Cum se poate salva atunci când cumpără bunuri imobiliare în SUA?
În primul rând, nu pierde timpul și brânză, sperăm, gratuit. Nu se întâmplă!
În al doilea rând, trebuie să înțelegem clar scopul achiziției.
Mulți cumpărători pierd ani de timp și un agent imobiliar pentru a găsi de proprietate „în deshevshe“ fără corelarea cu nevoile lor oportunități. Pot vorbi despre lung veșnică 10.000 $ (20, 30, 40), care lipsesc, dar nu punctul. O modalitate de a economisi bani atunci când cumpără bunuri imobiliare - este achiziționarea de bunuri imobiliare bancare. Există mai multe opțiuni, și fiecare are propriile sale nuanțe.
1. Licitație. licitatii imobiliare
Cel puțin există două tipuri de licitații:
- licitație judiciară
- licitație „ordinară“
licitație judiciară. Judical Vânzare Licitație:
Pentru a începe cu ea, deoarece numai în această licitație este o oportunitate reală de a cumpăra imobiliare mai ieftin decât valoarea sa reală (de obicei 20-50%). Pentru a înțelege cum funcționează acest lucru, este necesar să se înțeleagă procesul de bunuri imobiliare el însuși lovit pe această licitație. Aproape 100% din această proprietate, pentru care a încetat să achite împrumutul. Primul proprietar al bunului la un moment dat încetează să plătească pe împrumut - banca pentru a porni feed-uri de pe proprietar în instanță (imediat). Apoi, atribuit o audiere la care instanța neagă drepturile inculpatului de posesiune și anunță imobiliare „de vânzare“ (blocată). Potrivit instanței declară ordinea de rambursare a datoriei: 1 - impozitele și cheltuielile de judecată (de stat), 2 - credit (banca), 3 - alte ipotecare (restante) titluri de valoare. Pentru a achita toate datoriile existente instanță direcționează proprietatea licitație proces. Data numirii în continuare (90 de zile de la hotărârea - posibilitatea de a transfera), timp (de obicei, în cadrul licitației a avut loc în timpul săptămânii) și locul licitației - un birou de licitație (companie licitație) este, în general, în județ, care este atașat la proprietatea sau este un reclamant. Catalog de bunuri imobiliare situate pe site-ul casei de licitație (de asemenea, disponibile rezultate de tranzacționare de zi cu zi).
Cea mai mare licitație de bunuri imobiliare din Chicago
1 South Wacker Drive, etajul 24, Chicago.
Cumpărătorul (mandatarul) trebuie să participe personal la licitație este, iar în cazul în care câștigă lui pariu trebuie să plătească imediat 25% din costul (disponibilitatea fondurilor cumpărătorul trebuie să prezinte înainte de licitație - verificarea casierii lui, adică, pentru a vedea nu merg acolo) .. Restul de 75% din cumpărătorul plătește pentru 24 de ore. Desigur, toate tranzacțiile sunt ca sistemul „numai numerar“.
„“ „Apropo, numai după licitație (și după licitație va avea loc documente finale, chiar okolomesyatsana în instanță) solicitantul devine proprietar de bunuri imobiliare, în care el a împrumutat bani inculpatului (după aceea, banca pune aceeași carcasă de vânzare printr-o agenție specială sau sa broker la prețul de piață), în cazul victoriei, o bancă terță parte primește banii în conformitate cu hotărârea de bine, un terț poate folosi din nou proprietatea achiziționată la discreția sa: .. de a trăi în ea, predarea fie de închiriat sau de a vinde reparate deja ceva timp „“ "
Destul de des, nu există nici o posibilitate de a inspecta mărfurile înainte de a cumpăra - numai în afara. Un fel de pisică într-o pungă. În primul rând, trebuie să utilizați un avocat sau un broker să încerce să studieze documentele - care a fost proprietar, cât timp repararea făcut, și multe alte probleme. Adică, nu poți participa la licitație, după inspecta, inspecție acasă conduită și să se retragă din tranzacție. Pierde deja plătit 25%, precum și alte costuri (în special, aproximativ $ 400 - o singură dată de plată nerambursabil). Toate proprietățile de vânzare în stare de „ca atare“.
"Normal" licitație. Regular licitație „on-line“:
Toate celelalte licitații nu sunt nimic mai mult decât „magazin online“. Dacă sunteți leneș să meargă pe obiecte sau nu aveți încredere în agenții, puteți încerca să joace. Principiul de funcționare nu este diferită de pe site-ul bine-cunoscut Ebay. Expuse proprietate și în termen de 7 zile, cumpărătorii sunt pariuri, începând cu prețurile minime indicate. Câștigătorul este cea mai mare ofertă. DAR! în cazul în care rata nu se ajunge la „preț de rezervă“ - prețul pe care vânzătorul vrea pentru a obține, atunci nu va da această proprietate imediat - Într-un subiect la licitație de confirmare creditor. În acest caz, rata la care ați câștigat, ar trebui să fie considerate ca prețul maxim pe care ar fi oferit vânzătorului / creditor (în cele mai multe cazuri, banca sau alte instituții de credit), în cazul în care a vândut o proprietate printr-o bază de date imobiliare convenționale. Într-un subiect la licitație de confirmare creditor - nu este altceva decât un proces de negociere a prețurilor. De obicei, există 2 opțiuni:
- dealer / creditor va va oferi un preț și aveți dreptul de a accepta sau de a refuza prețul oferit;
- dealer / creditor este de acord cu rezultatele licitației și începe procesarea tranzacției.
procesul de aliniere durează până la 48h. (cu excepția week-end și de sărbători). În plus, licitația va lua cu tine (mintea nu vânzătorul) este încă o cantitate considerabilă de aproximativ 4,5% din costul pentru serviciile lor (Premium așa-numita cumpărătorului).
Aceste licitații oferă o oportunitate de a cumpăra o casă, chiar și cu ajutorul unui împrumut.
2. Foreclosure - REO (deținută imobiliare)
Foreclosure (REO) - această proprietate, care a trecut procesul de „vânzare judiciare“ (respectiv, proprietarul poate fi o bancă sau orice persoană fizică sau juridică). Prețurile pentru „REO“ poate fi un pic prea mic, ca o chestiune de fapt, face o mică investiție sub formă de decor, bănci, sau inotatoare face mari de bani mici / / diferite pe revânzare rapidă. Și cumparatorul final fericit că un pic (5-10%) au salvat și au posibilitatea de a face reparații în felul lor propriu (cu excepția cazului, desigur, există / au bani)
„“ „Apropo, această proprietate poate fi cumparat pentru credit ipotecar. Dacă această opțiune este disponibilă, înseamnă că fie repararea sau proprietatea este în stare bună a fost făcută“ „“
4. Fannie Mae și Freddie Mac
Sunt momente când o bancă de locuințe „ieftin“ este mai mare atunci când există mai puțin. orice piata imobiliara - este în primul rând piață - cumpărători, vânzători, și concurenți. Stai că banca va da proprietatea pentru un cântec să nu fie. Căutare, afacere, negocia, calcula beneficiile - toate acestea ar trebui să poată să facă și cumpărător și agentul său, în speranța de a cumpăra proprietăți „ieftine“.