Acasă - Închiriere - Încheierea contractului de subînchiriere
Nu orice companie, în special în etapa de formare de afaceri, pot dobândi dreptul de proprietate de bunuri imobiliare. Una dintre modalitățile de a obține proprietăți în dezvoltarea de noi activități este încheierea unui acord subînchiriere care permite chiriașilor să ia spațiu inutil, și alte companii - pentru a le folosi fără a încălca prevederile legale și condițiile de închiriere.
Atunci când un contract de subînchiriere trebuie să ia în considerare mai întâi dispozițiile Codului civil care reglementează relația de închiriere. În special, art. 608 GKRumyniyaustanavlivaet că dreptul la contractul de închiriere a proprietății aparține proprietarului. Proprietarii pot fi, de asemenea o persoană autorizată de lege sau de către proprietar pentru a lua proprietate de închiriat. Pe baza acestei dispoziții, o subchiriaș, intră în contracte, acesta trebuie să fie îndeplinite Autoritatea și proprietarul și locatarul sub ordinea de proprietate dată.
Subrent face obiectul reglementării directe Art. 615, 618, 631, 638, 647, 660 din Codul civil, dintre care două - art. 615, 618 raporturi juridice GKRumyniyareguliruyut legate de imobiliare sub forma unei clădiri, structuri sau spații.
Prin subcontract de leasing regulile contractelor de leasing, cu excepția cazului în care se prevede altfel prin lege sau alte acte juridice.
Locatarul are dreptul de a lua consimțământul locatorului închiriate subînchiriat proprietate (subinchiriere) și să transfere drepturile și obligațiile sale în temeiul contractului de închiriere către o altă persoană. Această condiție este obligatorie pentru a obține consimțământul transferului de proprietate subînchirierea și, prin urmare, nu poate fi modificat printr-un acord.
Normele specifice care reglementează raporturile juridice în arendă (subinchiriere), legiuitorul nu stabilește procedura și forma consimțământului grădină proprietar să încheie tranzacții pentru transferul proprietății în subinchiriere. Condiții care definesc forma tranzacției sunt stabilite în capitolul. 29 din Codul civil. În cazul în care contractul nu au fost furnizate chiriaș dreptul de a transfera proprietatea în subinchiriere, o astfel de aprobare după ce acordul este o modificare a condițiilor contractuale în ceea ce privește utilizarea regimului de proprietate. modificare a tratatului se face în aceeași formă ca și contractul.
În cazul în care nu a respectat forma legală a tranzacției, tranzacția este considerată nulă de la data tranzacției și nu atrage după sine consecințe juridice (cu excepția celor legate de invaliditate sale).
Încheierea contractului de subinchiriere fără acordul locatorului este nevalid.
De asemenea, trebuie remarcat faptul că în cazul în care un chiriaș a semnat un acord de subînchiriere fără acordul proprietarului, proprietarul va avea dreptul de a cere rezilierea contractului de închiriere și compensații pentru daunele cauzate el din cauza faptului că locatarul utilizează proprietatea în conformitate cu termenii contractului de închiriere.
În practica judiciară și de arbitraj actuală există soluții în care contractele sunt recunoscute ca nu încheiate și tranzacții - invalide. Consecințele invalidarea tranzacțiilor prevăzute în mod expres de art. 167, 168, 1103 din Codul civil.
Documentul de acord cu subînchirierea bunurilor este mai bine să problema ca anexă la contract.
acordul proprietarului poate fi de asemenea prezentate sub formă de scrisori, acorduri, protocoale, completări la contract, și așa mai departe. n. o copie a care Sublessee nevoie pentru a pune mâna pe.
Timpul contractului este important pentru contabilitate și fiscalitate. În conformitate cu art. 425 GKRumyniyadogovor intră în vigoare și să devină obligatorie pentru părți din momentul încheierii acestuia.
În cazul în care acordul locatorului la transferul de proprietate primite în subinchiriere, părțile (chiriaș și subchiriaș) pot intra într-o incinta subinchiriere cu acordul acestei date. Până la momentul în care contractul va fi considerat încheiat (tranzacție - a avut loc), nu drepturi și obligații ale părților nu creează. Prin urmare, contractul de recunoaștere comună consecință încheiat (tranzacția - a eșuat) este că la un astfel de acord nu pot fi folosite metode de protecție utilizate în relație contractuală convențională.
Termenul contractului de subinchiriere.
Înregistrarea de stat a contractului
Codul civil prevede că contractul de închiriere a clădirii sau a structurii trebuie să fie supuse înregistrării de stat, în cazul în care se încheie pentru o perioadă de cel puțin un an. În acest caz, contractul se consideră încheiat din momentul în care astfel de registratsii9. Obligația de înregistrare de stat a contractului nu include perioada în care părțile trebuie să prezinte documente pentru înregistrarea de stat a tranzacției, deoarece acest termen nu este definit în mod legal. Pentru a evita conflictul, părțile trebuie să stabilească cine va prezenta pachetul de documente pentru înregistrarea în contract. Rețineți că nu sunt părți la documentele de tranzacție necesare pentru înregistrarea de stat a contractului, poate fi descris ca un eșec la înregistrarea de stat. practica de arbitraj, în ceea ce privește recomandările sale clare de aplicare VASRumyniyasoderzhit că, în cazul în care una dintre părțile la contractul ocoleste înregistrarea acesteia, cealaltă parte poate introduce o acțiune pentru a obliga înregistrarea contractului, deoarece, în lipsa înregistrării de stat a contract de leasing imobiliar este încheiat.
Lipsa înregistrării obligatorii nu generează sancțiuni financiare directe. Dar este necesar să se ia în considerare faptul că acordul este supus înregistrării obligatorii, acesta va intra în vigoare la data înregistrării lor, și, în consecință, dreptul de a solicita plata chiriei ia naștere în mod oficial numai după înregistrarea contractului. Cu toate acestea, în conformitate cu avizul Supreme de arbitraj SudaRumyniyastorony poate prevedea ca termenii contractului încheiat se aplică relațiilor lor care au apărut înainte de încheierea contractului. Prin urmare, aceste relații sunt considerate a fi rambursabile și va fi taxat pentru utilizarea efectivă a bunului. Trebuie avut în vedere faptul că răspunderea contractuală care rezultă din primite în conformitate cu o astfel de obligație de contract de a plăti, nu poate fi aplicată.
În lipsa unui acord obligatoriu de înregistrare subînchiriere de stat (leasing) subchiriaș poartă anumite riscuri. În special, în cazul în care contractul chiriaș (proprietar) va cere un sub-chiriaș să părăsească sediul înainte de expirarea termenului prevăzut, nu este înregistrată în mod corespunzător nu este încheiat. În consecință, subarendaș nu va fi în măsură să aplice metodele de protecție a drepturilor lor. Dacă încălcați termenii înregistrării de stat curentă ca un acord subchiriaș nu va beneficia de un drept preferențial prelungirii acestuia în continuare.