Ministerul Dezvoltării Regionale a elaborat un program de construcție a clădirilor de locuit și au planuri de a porni acest program prin trimiterea de regiuni pentru a rezerva terenuri pentru construcția de clădiri de apartamente. Acest lucru a fost anunțat de către șeful adjunct al Ministerului Dezvoltării Regionale Konstantin Korolevsky, a prezentat proiectul reprezentanților Federației.
Potrivit experților, în acest stadiu de dezvoltare a pieței, există două modele de dezvoltare de construcție a caselor de locatari. Primul prevede dezvoltator regimului special de investiții preferențiale. Acest așa-numitul model de pro-stat în care statul reprezentat de subiectele specifice ale autorităților trebuie să se asigure că preferințele și posibilitățile de dezvoltator.
În acest model, viitorul proiectului depinde de starea. Municipalitatea trebuie să elibereze să aloce terenuri pentru dezvoltator cu condiția ca infrastructura pentru construirea clădirii de apartamente. Dezvoltatorul ia un împrumut de la o bancă comercială sub 10-11% pe an, sub garanția autorităților regionale timp de doi ani, și de a construi casa. Apoi cumpără un apartament în societatea de administrare (CC), stabilit de către autoritățile locale în parteneriat cu capital privat. Finantarea pentru proiectul de împrumut deține AHML de 20 de ani, la 10-11% din societatea de administrare se eliberează pe securitatea casei.
În mod alternativ, un astfel de sistem, companiile private oferă modelul lor de a construi case, locuinte. Acest scenariu lucrări de investiții proiecte: dezvoltarea de închiriere tranzacții imobiliare-end închis fond mutual (CUIT). Cu toate acestea, pentru ca acest scenariu a fost pus în aplicare în practică, este necesar să se creeze condițiile în care proiectele legale în piața de închiriere rezidențială va fi în măsură să concureze cu succes cu piața „umbra“. Potrivit experților, acum de la 200 de mii. Apartamente, proprietăți de închiriere la Moscova. Doar 20% dintre proprietarii de a face acest lucru prin lege, iar în unele regiuni această cifră este mai mică de 1%. Ca urmare, bugetul orașului pierde sume uriașe de bani sub formă de taxe, precum și orice proiecte juridice sunt de notorietate cele mai rele condiții.
Principalele avantaje fiscale ale utilizării unui cod CUIT în dezvoltarea caselor de locatari este „efectul impozitării amânate“, sau cum este numit, „vacanțe fiscale“ și absența dublei impuneri, care asigură condițiile de concurență pe piața „umbra“.
În plus, fondul mutual a reprezentat soluția optimă pentru investitori individuali. Implicit PIF întotdeauna mai mare participant la piața imobiliară rezidențială decât orice locator privat. Rezultatul este un număr mai mare de oportunități de a reduce costurile de gestionare și de întreținere a locuințelor. Există posibilitatea de a atrage o gestionare a resurselor profesionale, organizarea de licitații pentru selectarea companiilor de servicii (curățenie, securitate, colectare a gunoiului, de îndepărtare de zăpadă, etc.). Astfel, este legală până la 100%, iar veniturile provenite din unități de fond de proprietate sunt absolut legitime.
Unul dintre proiectele-pilot care utilizează schema FTRA implementează grup de companii ASG. Este vorba despre un complex Moscova, case cu „Rublevo Myakinino“, care este situat pe teritoriul de 2,7 ha, în zona de vest a Moscovei. Facilitățile generale ale zonei proiectului - 40 000 de metri pătrați, complexul este proiectat pentru a găzdui 400 de familii pentru un total de nu mai mult de 1 000 de persoane care trăiesc. De tenements proiectului va crea standarde uniforme în dezvoltarea clădirilor de apartamente din Moscova și va da un impuls serios pentru dezvoltarea infrastructurii pe întreg teritoriu Myakinino în general. Investițiile în proiect se va ridica la 2,0 miliarde de ruble. cu sursa de finanțare va fi fonduri proprii «ASG» grup de companii. Perioada de recuperare a investiției este de 6-7 ani.
De la idee la implementare
Desigur, proiectul de construcție a caselor de locatari vserumynskogo pare atractiv. Cel puțin teoretic. Cu toate acestea, punerea în aplicare a cauzei nu poate merge atât de lin, iar unii experți chiar pe suport de hârtie găsite în proiect o mulțime de puncte slabe.
Potrivit experților, în acest stadiu pentru a începe un nou program prea devreme. Nu sunt pregătit pentru orice temei juridic valabil, nici autoritățile locale, nici măcar AHML. Da, și dezvoltatorii pot avea îndoieli legitime cu privire la profitabilitatea noua idee de stat. stimulente economice menționate de K. Royal, prea abstract și vag.
Desigur, AHML este capabil de a finanța construcția de case de locatari: Schema de împrumut Achiziționarea unei case de locuit nu este diferită de a cumpăra un sistem de creditare apartamente separate. Cu toate acestea, bugetul agenției încă nu este nelimitată și planurile de construcție sunt un apartament case România este atât de mare, încât fondurile pentru punerea lor în aplicare nu poate fi suficient.
De asemenea, încă neclar în ce condiții societățile de administrare vor cumpăra case de apartamente. Cu toate acestea, depinde de viitorul programului. Structura de afaceri nu va face caritate în dezvoltare, și de a participa la program va fi numai în cazul relațiilor cu regimul statului va fi foarte transparent, iar profitul - piață.
nu există nici o alternativă
Crearea unei case de locatari din România - singura cale de a rezolva problema locuințelor notorii, astfel încât inițiativa Ministerului Dezvoltării Regionale este acum în timp util și necesar.
„Pentru a vorbi despre deficiențele evidente ale inițiativelor de dezvoltare regională nu poate fi pentru motivul pentru care, ca un astfel de program, nu am văzut încă. Acum putem vorbi despre doar o aplicație software. Deși abordarea de stimulare de stat de a construi case economie clasa - aceasta este singura posibilitate de dezvoltare a acestui segment, deoarece acest segment pentru a se dezvolta în alte moduri, este pur și simplu imposibil. Astăzi, fără sprijin de stat, chiar și la Moscova, în cazul în care condițiile pentru dezvoltarea de locuințe de închiriere, pe propria cheltuială, puteți construi doar case de apartamente nu este sub nivelul de business-class „- spune Robert Khairullin.
Potrivit lui R. Khairullina, pentru dezvoltarea cu succes a programului de închiriere de proprietate trebuie să fie dezvoltarea parteneriatului public-privat în acest domeniu. Pe de o parte, trebuie să aibă anumite cerințe (condiții) ale statului, creând o garanție împotriva abuzului de către membrii lipsiți de scrupule și, pe de altă parte, ar trebui să fie măsurile de stimulare de stat (de sprijin) în această direcție. Este important ca condițiile pentru fiecare dintre părți sunt transparente și pre-instalate - nu pentru proiecte specifice și pentru segmentul în ansamblu.
cerințele de stat: terenul trebuie să fie scoase la licitație cu condiția ca dezvoltatorul (investitor) este obligat să asigure un anumit procent din suprafața totală de metri pătrați construite din case de apartamente de închiriat „lista de așteptare“, în cadrul programelor urbane la chirii subvenționate.
Punerea în aplicare a unui astfel de sistem, cu condiția ca programul de sprijin de reglementare pentru construirea de clădiri de apartamente și de a crea condiții pentru a atrage investiții de capital și să permită statului să câștige încrederea dezvoltatorilor.