Legea № 214-FZ, participanții în comun de construcție cu condiția garanții juridice, inclusiv înregistrarea de stat obligatorie a contractului de o construcție comună, drept de gaj la construcție nu completă a instalației și a terenului, sau prezența unei garanții bancare, posibilitatea de a face cunoștință cu proiectul și constructor documentația financiară . Drepturile participanților de construcție constructor obligații întâlni în comun, care includ: strângerea de fonduri numai pe baza cheltuielilor vizate deținut (înregistrat) acordul de fonduri ale participanților în construcții cota (numai pentru construcții), obligația de divulgare de informații financiare și contabile, precum și trecerea obligatorie audit anual.
Inerent dezvoltatorilor interne dorința de a simplifica și de a optimiza sistemul pentru atragerea fondurilor de capital prevăzute de Legea № 214-FZ a dus la apariția unor scheme de „gri“ de construcție participative. Dezvoltatorii preferă să strângerea de fonduri pe baza unor acorduri de investiții, contracte preliminare sau vânzarea de capital și contracte de achiziție pentru rezervarea de apartamente.
Șeful grupului de lucru al Consiliului General al Prezidiului pistei „România Unite“ pentru a proteja drepturile deponenților și acționarilor, deputatul Dumei de Stat Aleksandr Hinshteyn vede în această situație este consecințe mult mai grave. Potrivit lui,“... normală, în general, legea privind construcția în comun nu funcționează în practică. Astăzi, din păcate, mulți dezvoltatori pentru a eluda legea, și poate servi ca bază pentru o nouă criză în construcția în comun. "
In acest articol vom discuta despre posibilele consecințe de a încheia acorduri preliminare pentru a participa la construcția, deoarece, în conformitate cu observațiile, formate în practica apărării juridice a agenției de „investitori imobiliari“, încheierea unor astfel de acorduri este cea mai comună schema de strângere a fondurilor.
În temeiul art. 429 din Codul civil al Federației Ruse, în conformitate cu acordul prealabil părțile se angajează să încheie un contract futures privind transferul de proprietate, executarea de lucrări sau prestarea de servicii (acordul principal), sub rezerva condițiilor prevăzute de contractul preliminar.
1. În majoritatea cazurilor, punerea în aplicare a unui astfel de sistem pentru deținătorii există o problemă „conținut de defect“ contract preliminar. În temeiul art. 429 din Codul civil, un acord preliminar trebuie să conțină condiții care să permită stabilirea subiect și a altor termeni materiale ale contractului principal (participare la capital în construcția contractului). Partea 4 din art. 4 № 214-FL se referă la condițiile esențiale ale acordului de bază:
- determinarea să fie transmis un anumit obiect de construcție partajate în conformitate cu documentația de proiectare;
- Termenul de transfer de dezvoltator obiectului participanților de construcție comune de construcție în comun;
- prețul contractului, termenii și procedura de plată a acestuia;
- perioada de garanție pentru obiectul de construcție în comun.
În conformitate cu art. 432 din Codul civil, un contract este încheiat, în cazul în care părțile, care urmează să fie solicitate în formă de cazuri, sa ajuns la un acord cu privire la toate clauzele esențiale ale contractului. În acest caz, un mijloc semnificativ: 1) condițiile obiectului contractului, 2) condiții, care sunt numite într-o lege sau alte acte juridice esențiale sau necesare pentru contractele de acest tip, și 3) toate condițiile referitoare care, la cererea uneia dintre părți trebuie să au ajuns la un acord.
Astfel, în lipsa unui acord cu privire la oricare dintre termenii materiale ale acordului preliminar al unei construcții în comun va fi considerat încheiat. Nu a fost încheiat un acord nu creează pentru părțile oricăror drepturi sau obligații. Această situație creează riscuri serioase pentru acționari, deoarece le privează de dreptul de a obține un apartament de la dezvoltator.
Într-o astfel de situație, singura cale posibilă pentru sharerul care a făcut bani în numerar este de recuperare de la dezvoltator ca îmbogățire superficială. De obicei, colectarea de fonduri este însoțită de implicarea dezvoltator responsabil pentru utilizarea banilor imprumutati. În același timp deținători de interese primite în plus față de suma plătită de interesul dezvoltator în sumă egală cu rata de refinanțare. În cazul în care participantul social este un cetățean și, astfel, în măsură să dovedească faptul că fondurile atrase de către dezvoltator în scopul de construcție, dezvoltatorul a primit, în plus față de valoarea cetățeanului în conformitate cu h. 3 linguri. 3 din Legea № 214-FZ să plătească dobânzi pentru aceste fonduri pentru a dubla suma și să plătească dobânzi în plus față de pierderile cauzate. Cu toate acestea, rata scăzută de refinanțare stabilită de Banca Centrală a Federației Ruse, precum și dificultatea de a dovedi valoarea reală a pierderilor (în cazul în care utilizarea direcționată a fondurilor care urmează să fie instalat), ca regulă, nu îndeplinesc așteptările acționarilor.
2. O altă problemă în utilizarea schemei de contract preliminar este o încălcare a termenului de închisoare a contractului-gazdă. În conformitate cu art. 429 din Codul civil al Federației Ruse, în contractul preliminar trebuie să specifice perioada în care părțile se angajează să încheie contractul de bază.
Explicația obișnuită pentru constructor, oferind deținători de interese încheierea contractului preliminar, este o absență temporară a oricărei documentații necesare pentru încheierea contractului de bază, complexitatea proiectului de armonizare a diferitelor autorități sau încălcarea nejustificată a termenilor autorităților administrative. Aceste scuze sunt folosite de către dezvoltatori și, de asemenea, pentru a justifica incapacitatea de a încheia contractul principal al unei construcții în comun în termenul specificat în contract preliminar. Uneori, investitorii imobiliari care solicită încheierea contractului principal, indicând lipsa unui organism executiv unic în măsură să semneze contractul principal ( „director acum afară“). De regulă, astfel de explicații sunt prezentate oral și documentate nu sunt fixe. În acest caz, dezvoltatorul realizează un fel de activitate pe șantier, și, de asemenea, ajută să convingă co-investitori să aștepte încheierea contractului.
Între timp, principalele consecințe ale eșecului de a încheia contractul de p definit. 6, art. 429 din Codul civil, „obligații în temeiul contractului preliminar se încheie în cazul în care, înainte de expirarea perioadei în care părțile trebuie să încheie contractul de bază, el nu va fi introdus în nici una dintre părți dă celeilalte părți o ofertă de a încheia acest acord.“ Astfel, în cazul în care termenul specificat în contract preliminar, contractul de bază al unei construcții în comun nu este încheiat, obligația de a constructor al detenției sale încetează. În acest caz, în funcție de structura juridică utilizată în contract preliminar pentru a justifica introducerea sumelor participante cota (care furnizează taxa de garanție în avans, etc.), în cel mai rău caz poate pierde deținători de interese introdus anterior o sumă de bani la dezvoltator, chiar și fără perspective reale pentru recuperarea acestuia de la dezvoltator.
3. Cel puțin o problemă comună cu care se confruntă investitorii imobiliari care au intrat într-un acord preliminar, un eșec al dezvoltatorului. În același timp, investitorii imobiliari care au făcut bani pe acordurile preliminare, de multe ori lipsit de posibilitatea de a nu numai pentru a obține un apartament, dar, de asemenea, pentru a returna suma a contribuit la dezvoltator. Motivul pentru aceasta este lipsa oricăror garanții de performanță de către dezvoltator obligațiilor care le revin în ceea ce privește relația încheiat de către părți cu privire la participarea preliminară a contractului de capital în construcție, care nu intră sub incidența dispozițiilor Legii № 214-FZ gajului în ceea ce privește construcții în curs de desfășurare și terenuri sau garanție Bank. În aceste condiții, relația acționarii cu dezvoltatorul reziliat din cauza falimentului acestuia din urmă, și sunt adesea făcute fără fonduri de compensare.
Se pare că menținerea titularilor de drepturi pentru locuințe depinde în mare măsură de dorința de a-și apăra drepturile. După cum a devenit o tradiție în România, conștientizarea necesității unei examinări juridice a documentelor semnate de investitorii imobiliari, precum și pentru a evalua riscurile de a face bani dezvoltator participanților de construcție comune, așteptați pentru „tunet“, și apoi rândul său, la profesioniști. Într-o astfel de situație pentru a obține rezultatul dorit necesită nu numai experiența și calificarea, ci și a eforturilor enorme pentru a restabili drepturile încălcate ale deținătorilor de capital. Agenția de protecție juridică „investitorilor imobiliari“ este specializată în domeniul relațiilor de construcție în comun și investitorilor imobiliari care contribuie la protecția drepturilor lor.