Dezvoltatorul vinde apartament într-o casă nou construită pe participarea preliminară a contractului de capital în construcție. Vânzările sunt active, casa este treptat construit, se pare a fi bine. De fapt, cumpărătorii de apartamente este un risc mare, dar nici măcar nu-l cunosc.
Ce clienții aici eroare?
Toți cei care cumpără un apartament pe piața primară, desigur, auzit despre acordurile de parteneriat (DDU). și legea FZ-214. care protejează drepturile acționarilor. Și în subconștient s-a amânat mult timp că pentru a cumpăra o clădire nouă pentru cel mai bun pret DDU. atunci riscurile vor fi minime, iar drepturile tale vor fi protejate cât mai mult posibil. Și acest lucru este adevărat. Dar problema este că nu toți cumpărătorii de clădiri noi, pot fi distinse de contractul real, DDU DDU deghizată.
Unul dintre așa-numitele „scheme gri“ de vânzări de apartamente în clădiri noi - este vânzarea capitalurilor proprii ale contractului preliminar (PDDU). Dezvoltator. conștient de magice efect abrevierilor DDU pentru cumpărătorii de apartamente, oferindu-le să încheie un acord similar, dar cu un mic atașament - „preliminar“.
De fapt, legea nu este interzisă, iar Codul civil prevede încheierea de contracte preliminare. Dar aceasta este o cu totul alt tip de contract, care are un complet diferite consecințe juridice, și, desigur, nu are nici o legătură cu iubit de toți investitorii imobiliari Legea FZ-214.
Pe exteriorul similaritatea acestor contracte și calculul se bazează dezvoltator. Acordul preliminar este capitalul propriu (PDDU) prin numele și compoziția acestuia este foarte similar cu o PO reală, dar esența ei, pur și simplu - obligația de a semna acest DDU în viitor. De fapt, este doar o scrisoare de intenție. în care părțile se referă la planurile lor de a ajunge la un acord mai târziu, atunci când dezvoltatorul este o astfel de oportunitate.
DDU preliminar. (Spre deosebire de prezenta) nu trece înregistrarea de stat. Și deținătorii de interese ale unui astfel de contract nu este protejat de legea FZ-214. și nu are dreptul să ceară plat. Mai precis, este chiar un participant social, într-un sens juridic nu este.
În plus, din cauza lipsei înregistrării de stat, dezvoltatorul o oportunitate de a încheia unul nou construit mai multe PDDU apartament (nu neapărat în mod intenționat, uneori - accidental). Adică, aici există, de asemenea, riscul de a „vânzări duble.“
Acordul preliminar este capitalul propriu (PDDU) are aceleași componente de elemente care în prezent DDU - .. Asta este, ea conține același apartament cu aceiași parametri, același preț, aceleași termene pentru proiect, etc. De aceea, din punct de vedere savvy cumpărător slab creează iluzia că, în temeiul acordului, el într-adevăr are dreptul la un apartament viitor într-o casă nou construită.
De fapt, nici un drept să ceară viitoare cumpărători de apartamente, în acest caz, nu primește. Tot el poate cere de la dezvoltator în cadrul unui contract de PDDU. această concluzie cu el a OP în viitor, și nu mai mult. Cu toate acestea, cumpărătorul plătește bani Dezvoltatorul este în cadrul acestui tip de contract - PDDU - nu sunt întotdeauna conștienți de ceea ce el devine pentru banii lui.
De multe ori la o astfel de decizie a cumpărătorului de a împinge și emoțiile. La urma urmei, o casă și apartamente în noi, conform proiectului, arata foarte atractiv, companiile de vânzări-builder asigura că nu există nici un risc de Cumpărător, precum și prețurile de apartamente, care sunt vândute pe capitalul propriu de contract preliminar. Nu sunt mici tentante. Tentația este prea mare, atât de multe rândul său, un ochi orb la faptul că trebuie să dea bani pentru un astfel de tip de contract de discutabile.
Conform legii privind construirea în comun (FZ-214). Dezvoltatorul nu are dreptul de a strange bani pentru construcția de case, locuinte pe celelalte contracte, cu excepția celor definite în legea fondurilor proprii tratat (DDU). Dacă este de a atrage bani de la persoane fizice pentru a construi o casă de orice alt tratat, ar fi o încălcare directă a legii care îl amenință cu consecințe grave și penalități. Cum, apoi iese din dezvoltator.
Foarte simplu. El încă atrage bani sub un alt tip de contract (sub previzualizarea DDU), dar atrage făcut bani nu ca participare la capital. precum și un „depozit de securitate“ pentru scrisoarea de intenție acord. Un astfel de contract nu este supus legii privind construirea în comun. Deși este în mod oficial o tranzacție fals (atunci când o tranzacție este deghizat ca un alt), dar pentru a găsi vina cu aici este destul de dificil, iar acest sistem este, în practică, încă funcționează.
Pentru dezvoltator, un astfel de sistem este aproape perfect:
- În primul rând, el primește imediat banii de la cumpărători de apartamente, în loc să aștepte până când problemele sunt rezolvate cu drepturile asupra terenului, cu o autorizație de construcție etc.
- În al doilea rând, el nu este împiedicată în acțiunile sale cerințele stricte ale legii FZ-214 - nu este obligat să furnizeze declarația de proiect. publice situațiile financiare, furnizează răspunderea Builder de asigurare a cumpărătorilor de apartamente, etc.
- În al treilea rând, are un risc financiar minim - în cel mai rău caz, aceasta va avea doar o revenire la „depozit de securitate“, și totul la orice penalități, amenzi, penalități. Da, iar perioada de rambursare poate fi strânse. De fapt, dezvoltatorul are la dispoziție bani sub formă de credit gratuit, și nu-și asumă aproape orice obligație, cu excepția responsabilitatea pentru aceasta este „depozit de securitate“.
Prin urmare, greseala principalul cumpărător atunci când cumpără o clădire nouă pe contracte preliminare punerii în echivalență - este delirul lui despre esența acestui contract, ca urmare a pierderii de bani crește substanțial riscurile. Într-adevăr, în cazul oprirea construcției, cumpărătorul va fi foarte dificil să-și recâștige banii lor, iar în caz de faliment constructor - este practic imposibil.
Care este dezvoltatorul responsabilității de capital tratat - vezi link-ul.
Nu toată lumea trebuie să decidă pentru el însuși dacă el este gata să-și asume mai multe riscuri de a pierde bani, fiind de acord sa cumpere un apartament de pre DDU. sau nu. Iar amploarea acestui risc, în grad absolut, depinde de fiabilitatea și ustoychivostiZastroyschika financiare. În cazul în care cumpărătorul are în continuare acest risc, ar fi de două ori mai atent studiu reputația și starea financiară a dezvoltatorului și este de dorit să facă acest lucru cu ajutorul unor avocați specializați.
Cum de a verifica în mod independent fiabilitatea dezvoltator. descris în etapa relevantă a instrucțiunilor noastre pe link-ul.
În unele cazuri, dezvoltatorul. atragerea de bani, în conformitate cu acordurile preliminare, în plus, oferă cumpărătorului o factură pentru suma pe care cumpărătorul a plătit pentru un apartament viitor. Este un pic mai ușor cumpărători posibilitatea de a returna această sumă, în cazul înghețării. Dar prezența unui proiect de lege din nou, nu dă nici un drept la cumpărător, în ceea ce privește apartamentul, și un pic de ajutor pentru a-l în caz de faliment al dezvoltatorului.
În plus, cumpărătorul nu este în măsură să se retragă din proiect, prin transferul de drepturi în cadrul unui contract de PDDU. Apartament de vanzare la atribuirea drepturilor este posibilă numai pe baza acestei PO.
Desigur, noi nu încercăm să spunem că toate constructor. care vinde apartamentele lor la un fond de capital de contract preliminar (PDDU) - escroci, și în mod deliberat încearcă să inducă în eroare cumpărătorii de apartamente. De fapt, nu este. Și în țara noastră, mulți oameni sărbătoresc o casă nouă, care a dat banii sub PDDU contractului.
Mulți dezvoltatori. inclusiv (nivel federal) de mare, utilizați graficul de vânzări din motive destul de obiective. De exemplu, la rate ridicate de a conduce construirea de cartiere întregi, dezvoltatorii majore nu sunt în așteptare pentru luni, vor fi emise până când toate documentele necesare, și de a construi casa, fara a reduce viteza. Negocierea și aprobările eliberate în mod direct în procesul de construire în sine. În acest caz, utilizarea DDU este imposibilă din cauza restricțiilor legale, astfel încât Constructori atrage bani în alte moduri, inclusiv prin acorduri de pre-parteneriat (PDDU).
Reguli pentru pregătirea și desfășurarea vânzării apartamentului - pe harta interactivă pas cu pas instrucțiunile (se deschide într-o fereastră pop-up).