În țara noastră practica comună de locuințe proprietate comună - ceva comun și foarte frecvente. Încă din momentul privatizării majorității proprietăților trecute în acțiuni private de proprietate,.
Astăzi, proprietatea este, de asemenea, de multe ori vândute în proprietate fracționată. În cele din urmă, nu evita apariția de proprietate comună cu împărțirea bunurilor comune între foștii soți, se poate întâmpla atunci când donarea, moștenirea, locuințe și așa mai departe. D. legal corect să numim aceste co-proprietari ai co-proprietari.
Deși relația dintre co-proprietari nu sunt marcate de conflicte, nici unul dintre ei a simțit anxietate cu privire la mandatul lor de stare. Dar, de îndată ce co-proprietari sunt lipsiți de înțelegere, ridică în mod inevitabil problema separării acestei proprietăți particulare. Și soluția la această problemă - nu una simplă.
Un exemplu tipic are sediul central în părți egale deținute de soți. După moartea soțului ei, cota sa (jumătate din apartament) este împărțit între văduva și fiul defunctului. un sfert - Apoi cuplul să se trei sferturi din locuințe, și fiul său împărtășesc. În cazul în care al doilea este dispus să ia partea lui, cea mai simplă opțiune ar fi vânzarea de apartamente și în mod proporțional cu împărțirea veniturilor. Cu toate acestea, văduva se poate opune unei astfel de decizii, și aici există o situație de conflict extrem. Copil al persoanei decedate poate trage pur și simplu fișa de pe moștenire de drept, dar poate apăra, de asemenea, dreptul de proprietate. La rândul său va fi ocupantul legal la apartament, transferul participației sale într-un control sau de vânzare de încredere. Și în acest caz, văduva poate fi un scenarii mult mai neplăcute până la necesitatea unui cost minim de a vinde partea sa de proprietate și lăsați-l.
Vindem dreapta parts
În cazul în care co-proprietarul intenționează să vândă apartamentul ei, potrivit legii, acesta trebuie să notifice celorlalți coproprietari și să le invite să facă o achiziție. De obicei, o astfel de notificare este făcută în scris, indicând prețul exact. În cazul refuzului scris al altor proprietari, sau în cazul în care în luna următoare cota propusă nu răscumpărat, co-proprietar are tot dreptul de a vinde cota de la orice cumpărător.
Notă: costul vânzărilor, în același timp, trebuie să corespundă în totalitate prețul la care un vânzător, în scris, a oferit partea sa din celelalte co-proprietari. În caz contrar, co-proprietari ai apartamentului poate fi în instanță pentru a cere anularea tranzacției.
De trei ori mai mici decât piața
Experții imobiliari indică faptul că locuințele de proprietate fracționată - acest lucru nu este în posesia unui anumit cameră din apartament. De exemplu, co-proprietar nu poate nici măcar dreptul de a trăi în acest apartament, și, prin urmare, prețul proprietății sale de capital nu este egală cu valoarea de piață a proprietății de către contor. Potrivit unor experți, un metru pătrat de cota de proprietate este, în general, mai ieftin pe metru pătrat într-un apartament sau o casă cu un singur proprietar de aproximativ 15-40%. Alți experți și-au exprimat o cifră de 20-30% din valoarea normală a proprietății ca prețul unei acțiuni într-un apartament. Mai mult decât atât, practica de date mai recente confirmă, dacă luăm în considerare costul de apartamente întregi și acțiuni în ele prin exemplul orașelor din România, cel puțin. pierd cel mai puternic în prețul acțiunilor în apartamente mici (porțiunea de problemă), în cazul în care unitatea de cazare simultană a tuturor coproprietarilor este fizic imposibilă.
Deci, cred că de situația cu soția sa și fiul defunctului, care au cote inegale care să moștenească apartament. Fiul are dreptul de a vinde proprietatea doar un sfert din al optulea de valoarea de piață, din cauza prețului mare nimeni nu va cumpăra. Văduva cu mai poate plăti prețul apartamentului și a opta, de fapt, cumpara obiect mai mult de două ori mai scump, pentru că atunci ea devine unic și de drept proprietar al întregului apartament.
Unii dintre co-proprietari de locuințe, complet capturat se comporta chiar mai radical. La urma urmei, fără acordul restului cotei nu poate fi realizată, prin urmare, poate să nu cumpere cota altcuiva, cu impunitate, de a dispune de întregul apartament sau casă.
În cazul în care co-proprietarii nu pot rezolva problema separării acțiunilor lor, fără conflicte, unele dintre ele trebuie să trăiască ani de zile în asediul celorlalți coproprietari, care nu sunt permise în apartament. Această tactică este eficientă, dar nu și în cazul în care proprietarul în joc este luată în serios pentru apărarea co-proprietar dreptul lor. Pentru el, există mai multe opțiuni legale pentru a rezolva problema:
- decontare prin intermediul instanțelor;
- decontare neautorizată;
- vanzarea pachetului detinut de către cumpărător;
- vânzarea de cota sa de co-proprietar ocupate de locuințe.
Există, de asemenea, oa cincea opțiune - să ceară eliberarea cotei sale într-o zonă de locuințe. Dar aceasta este mai mult un mod teoretic pentru a rezolva problema, deoarece este nedureros să pună în aplicare toate co-proprietari este aproape imposibil în apartamente urbane convenționale.
Settle de către instanța de judecată
Avocații susțin că co-proprietari de proprietate, în mod ideal, ar trebui să stabilească în mod voluntar realizabile condiții pentru utilizarea apartamentului comun. Dar dialogul constructiv nu a obținut întotdeauna, și aici trebuie să mergem la tribunal. În acest caz, decizia instanței semnificativ în funcție de prezența / absența fiecăruia dintre proprietarii de alte bunuri, aflate în întreținere, situația financiară a participanților la litigii, și așa mai departe. D. În apartament studio de a stabili aproape sigur dreptul de ședere pentru un proprietar de mare în joc, dacă faptul nu există nici o altă proprietate, și proprietarul o proporție mai mare de „cere“ din apartamentul în litigiu din cauza prezenței în proprietatea altor proprietăți rezidențiale. Există cazuri în care agresorul de apartamente Court evicts și co-proprietari cu încălcarea drepturilor dat lumina verde. Dar, în situațiile în care instanța oferă un apartamente cu mai multe camere, toate proprietarii de a utiliza camere diferite, ținând seama de mărimea dreptului de proprietate și camerele propriu-zise.
Durata unui astfel de litigii, în general - de la șase luni la un an. Și chiar la sfârșitul procesului lumii nu vin de obicei într-o relație de co-proprietari. La urma urmei, pentru a elimina conflictul personal al justiției nu poate, și co-proprietarii pot schimba în mod regulat încuietorile pe ușa din față. Nu există executori judecătorești, nici poliția, în astfel de situații nu vor fi în măsură să ajute. Singura cale de ieșire - apel din nou la instanța de judecată.
decontare neautorizată
Din nou, este teoretic posibil pentru a rezolva problema fără a recurge la litigii. Atunci când o persoană nu are voie să dețină o casă, el are tot dreptul de a intra în ea, și chiar se aplică pentru acest efect (doar rupe în jos ușa, dar nu pentru a lupta și nu pentru a distruge peretele de carcasă). Regleaza situația articolului 12 din Codul civil: comportamentul coproprietar dezavantajat va fi interpretat legea ca drepturi de auto-apărare. Avocații cu tărie recomandat înainte de a încerca să spargă ușa pentru a demonstra că au existat încercări nereușite de la o soluție pașnică a problemei. De exemplu, ca atare, să servească drept o copie certificată de e-mail de către angajații telegramă cere infractorului să asigure accesul la locuințe sale și să dea cheile de la el sau declarația preliminară a poliției pe uzurpator. Astfel de măsuri vor avertiza pretențiile de a fi rupt în casa unui co-proprietar de către agențiile de aplicare a legii. Dar noi trebuie să înțelegem că proprietarii de conflict personal, după care se va intensifica.
Vânzarea de acțiuni
Punct Important: plat cu mai mulți proprietari de lege pot fi deținute în comun sau care nu sunt deținute în comun de a determina acțiuni în conformitate cu articolul 224 CC RF. Iar în al doilea caz, nici unul dintre coproprietari nu are dreptul de a vinde partea lor, pentru că legea și, de fapt, ea nu există. Dar, în același timp, o astfel de locuințe pe coproprietarilor convenite sau instanțele pot reînscrie de proprietate fracționată.
Vanzarea participatia - ușor de implementat opțiunea. Desigur, doriți să trimiteți co-proprietari ai o notificare scrisă de vânzare, păstrează câteva formalități, dar, în orice caz, este mai ușor de a efectua decât litigii sau du-te pentru folosirea forței fizice în încercarea de a profita de partea sa de proprietate.
În cazul în care există un acord verbal privind vânzarea de interes cu co-proprietari, și nu sunt necesare o notificare. Efectuarea vânzarea este efectuată ca standard. Complicarea situației proprietarii respingerii acțiunilor de auto-cumpărare și din vânzarea către terțe părți. Apoi, afacerea este de obicei strâns, evitând avizul de vânzare. În orice caz, este necesar să se trimită o telegramă sau co-proprietari pentru vânzarea de scrisori de notificare personalizate. În cazul tăcerii încăpățânată din partea coproprietarilor notificate, după care cota nu îi puse în aplicare, instanța va recunoaște aproape sigur legitimitatea tranzacției.
Există o soluție mai radicală la problema care nu necesită contact cu co-proprietari. Faptul că acordul acesteia nu este necesară atunci când carcasa cota de donare. În cazul în care donația este deghizată vânzare, tranzacția poate fi contestată în instanța de judecată, ci pentru a dovedi faptul de vanzare, practic, imposibilă.
Un alt mod de a trece co-proprietari - un angajament. cota de proprietar se pregătește în conformitate cu art. 807 GKRumyniyaso parte a cumpărătorului acordului de împrumut pentru o sumă egală cu valoarea planificată a acțiunilor vândute. Garanții pentru împrumut este aceeași proporție. Gajul este înregistrată în Rosreestra, proprietarul primeste bani de la creditor, și după ce părțile să execute un acord cu privire la compensare: cumpărător voalat ne iartă datoria, iar în schimb primește garanții - de fapt, cota de apartament. Mai puțin de acest sistem - posibilele probleme la înregistrarea gajului în Rosreestra, deci optim în astfel de cazuri să recurgă la serviciile unui profesionist agenți imobiliari sau avocați. În orașele mari din România au agenții imobiliari care lucrează cu astfel de obiecte.
Cine cumpără miza
În primul rând dobândi o parte pentru propria sa reședință în apartament, în speranța de a negocia cu ceilalți coproprietari. Inutil să spun, că această opțiune este foarte riscantă?
Alții cumpăra cota de proprietate pentru a obține un permis de ședere permanentă. Aici, cota poate fi ridicol de mici - chiar și o sutime, deoarece pentru înregistrarea consimțământului de ședere al coproprietarilor este necesară. Trebuie doar să prezinte documente care confirmă dreptul de proprietate la o parte din biroul de pașapoarte. Dar pentru a înregistra un terț co-proprietari nu vor funcționa fără consimțământul, observați experții. O excepție se face numai pentru minori, care a prescris părinților.
Raiders care achiziționează acțiuni în apartament, co-proprietari de a impune propriile condiții - în general, tind să vândă pachetul de acțiuni. Ultimul tip de cumpărători - aceasta este o mare problemă pentru proprietarii de acțiuni, care a fost dat afară din restul co-proprietari de proprietate. raider Professional este în măsură să ofere condiții intolerabile de viață a vecinilor săi. De exemplu, proprietarul a patra parte a unui apartament inundat în mod deliberat etajele inferioare pe timp de noapte, locuitorii au dat in judecata proprietarii apartamentului. Se pare că proprietarul restul apartamentului este mai profitabil să vândă raider lor social decât să compenseze vecinii.
Deci, cititorii acestui articol știu acum că, chiar și cu cele mai agresive de co-proprietar al apartamentului poate fi manipulat mod complet legal. Cu toate acestea, este de asemenea clar că varianta optimă de comportament - să nu degenereze în conflict și să încerce să ajungă la un acord cu co-proprietari, pentru a cumpăra restul de acțiuni sau de a vinde o casă împreună. Rezultatul va fi un profit mare si mai putin timp pierdut și să nervi.
poveste: vizualizare | realty: - | 1.1250 | 59