Cumpararea unei case într-o clădire nouă nu merge întotdeauna lin, iar cauza este de multe ori o încălcare a obligațiilor din partea dezvoltatorului. Dar dacă obligațiile sunt încălcate, este posibil să se pună capăt afacere sau cerere de compensare. Ultima dată când ne-au spus că problema poate fi obținută de la constructor la strângerea calendarul de construcție și punerea în funcțiune a obiectului, dar astăzi ne vom concentra asupra este ceea ce vă puteți aștepta în cazul în care apartamentul este slabă calitate și în cazul în care constructorul întârzie eliberarea certificatului de proprietate.
Lupta pentru calitate
Cumpărarea imobiliare în noua clădire, în special în primele etape de construcție - este întotdeauna un risc, nu numai să rămână fără adăpost și fără bani sau de a petrece ani în plus de așteptare, dar, de asemenea, pentru a obține obiectul defect. De exemplu, pot exista ferestre prost instalate și rame de balcon (strâmbe slab etc.) pereți neregulate gresie, pot fi omise de perete izolată fonic sau scurgeri de acoperiș, iar în cazul în care apartamentul pentru reparații, probleme, uneori, chiar mai mult. „Poate câteva dintre dezvoltatorii furnizat un apartament cu o calitate perfectă, întotdeauna în transmisie sunt detectate apartament mic, și, uneori, deficiențe grave“, - a spus „Portalul de imobiliare Metrinfo.ru“ avocatul Oleg Sukhov.
Orice semn de tehnologie de construcție încălcare, desigur, ar trebui să fie discutate cu dezvoltatorul, iar în cazul în care suspiciunea de cumpărător necorespunzătoare a confirmat ca fiind corect să fie elimina încălcările sau de compensare a acestora, ci pentru a realiza dreptatea, ca de obicei, nu este întotdeauna ușor.
Prin urmare, expertii recomanda să examineze mai întâi să ia un apartament: „În practică, reprezentanții dezvoltatorului folosesc adesea starea emoțională a deținătorilor de capital, ca bucuria de a deține un apartament nou gata să închidă ochii la tot ceea ce, pentru a obține rapid cheile. Dar acceptarea este important doar pentru a face față cu emoțiile și nu se grăbesc să semneze actul priemoperedatochny, ci, dimpotrivă, să inspecteze cu atenție proprietatea de a verifica dacă acesta este termenii contractului și alte cerințe legale, cerințele pentru spații rezidențiale. Dacă este posibil, este necesar de a invita un expert sau un prieten care cel puțin înțelege ceva în clădire. La acceptarea apartamentelor importante pentru a detecta defectele și să le arate acestora, iar dacă nu atrage responsabiliza dezvoltator va fi dificil „, - a spus avocatul Oleg Sukhov. Cu toate că în cazul în care defectele constatate nu sunt semnificative, iar acestea pot fi iertate, dar este important să se înțeleagă că acestea nu devin cauza problemelor viitoare. În cazul în care deficiențele sunt mai grave, trebuie să lupte pentru calitatea.
În conformitate cu paragraful 2 al articolului 7 din Legea 214, în cazul în care facilitatea de construcție parts construit cu abateri de la termenii contractului și / sau dizabilități, care este, calitatea lasă mult de dorit, deținătorii de interese au dreptul de a cere de la dezvoltator:
Dar al doilea sau al treilea curs de acțiune poate fi cel mai convenabil și confortabil, de fapt, după cum sa menționat de către Svetlana Savicheva, șef al departamentului juridic al Republicii Kârgâzstan „Megapolis-Servis“, în practică, procesul de eliminare a deficiențelor de către dezvoltator este adesea întârziată, iar calitatea de locuințe rămâne încă scăzut, și rezultatul, proprietarul apartamentului nu pot sta nervii, și încă preia. În plus, în al doilea exemplu de realizare, în cazul în care apartamentul nu deficiențe semnificative și deținători de interese este dispus să pună cu ei, el are posibilitatea în loc să nu-l de reparații, astfel necesare pentru a obține bani.
Dar, dacă alegeți prima opțiune, deținătorii de interese sunt sfătuiți să nu facă nici un compromis, „Atâta timp cât calitatea construcției nu vor fi aduse la tratatele relevante și standardele stabilite, deținători de interese nu au dreptul de a semna actul de apartamente de primire și de transport, și este necesar să se folosească“ - sfătuiește Irina Dobrokhotova , președinte al consiliului de administrație al companiei „BEST clădire nouă.“
Din cauza calității - în instanța de judecată
calitatea necorespunzătoare a obiectului poate duce, de asemenea, la anularea contractului. „De exemplu, în cazul în care încălcările comise de către dezvoltator, necesită cheltuieli semnificative și refuză orice să modifice fie înăsprește termeni, are sens să solicite o examinare independentă și să prezinte documente în instanță“, - recomandă Svetlana Savicheva (CR „Megapolis-Service“).
„Și, de asemenea, puteți rezilia contractul în caz de încălcare gravă a cerințelor de calitate sau eșecul de a elimina deficiențele identificate într-un interval rezonabil de timp participantului social“ - spune avocatul Oleg Sukhov, citând sub-punctele 2 și 3 din paragraful 1 al articolului 2 din Legea 214. Procedura în acest caz este aceeași precum și de a rezilia contractul din cauza momentului de întârziere a construcției și transferul obiectului (a se vedea. articolul „dezvoltatorul încalcă termenii și condițiile. Ar trebui să solicite despăgubiri pentru ce sumă să se aștepte, și de ce instanțele de judecată, deoarece acestea sunt adesea subestimate“), și este posibil vzy circuiting din aceeași: „Este posibil să se ceară returnarea fondurilor plătite și dobânzi la rata de 1/150 a ratei de refinanțare TsBRumyniyaza în fiecare zi de utilizare a banilor - de la data încheierii contractului și returnarea de numerar (paragraful 2 al articolului 9 din Legea 214-FZ).“ - a spus avocatul Oleg Sukhov.
„Dar, cu toate acestea, criteriul juridic al unei încălcare gravă a cerințelor de calitate ale Nu, legislația nu prevede. Conceptul de semnificație este decisă de către instanțe în fiecare caz în parte - a spus Maria Litinetskaya, CEO-ul „Metrium Group“. - Mai mult decât atât, chiar și în cazul în care dezvoltatorul a făcut încălcări grave în timpul construcției, de exemplu, executat slab tehnologia de izolare pentru a dovedi vinovăția lui într-o instanță de judecată nu va fi ușor ". Și dacă vina este dovedită sau nu o încălcare se dovedește a fi semnificativă, de a rezilia acordul eșuează.
alte scheme
Nu este ușor și va avea cumparatori de origine care au cumparat imobiliare nu prin POS-uri, și alte scheme permise de lege 214 (HBC prin mecanisme sau certificate de locuințe), sau (contracte preliminare, tratate de investiții, etc.), „gri“. „Deci, în cazul în care apartamentul a fost achiziționat prin plata de acțiuni într-o cooperativă de locuințe sau prin achiziționarea de certificate de locuințe, de drept, din păcate, nu ca un rozariu. Ordinea deficiențelor de cooperare sau emitentul certificatului nu este ajustat, și nu pot fi aplicate normele kodeksaRumyniyai civile cu privire la legislația de investiții și regulile „Legea privind protecția drepturilor consumatorilor“, - a spus Vasily Sharapov ( „City-secolul XXI“). Adică, chiar și în cazul în care calitatea de comerț de locuințe este foarte scăzută, în mod voluntar, dezvoltatorul ar putea refuza să schimbe ceva și pentru a repara, și apoi trebuie să meargă la tribunal, precum și în cazul în care doriți să rupă o afacere sau de a ieși din cooperativă. Cu aceeași față, și cumpărătorii de scheme de „gri“. Cu toate acestea, în cazul în care instanța va fi de partea lor (adică spre partea reclamantului), puteți obține același lucru, și imobiliare investitorilor care au semnat PO. „De exemplu, pentru a rezilia contractul, puteți solicita înapoi investițiile și dobânzile plătite din fonduri împrumutate în cursul perioadei de la data transferului de investiții la dezvoltator înainte de data întoarcerii lor investitorului. În acest caz, rata dobânzii este egală cu o sutime de trei-a ratei de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse „- a spus Vasily Sharapov (“ City-secolul XXI „).
garanție
Dar aici, în cazul în care apartamentul este predat cumpărătorului și actul de livrare și de acceptare este semnat, atunci rezilia contractul din cauza calității necorespunzătoare nu va reuși, chiar dacă defectele au fost detectate după așezarea. În acest caz, putem conta doar pe garanție. Și aici, din nou, cele mai rezervate investitorilor imobiliari care au semnat un contract de livrare DDU. În conformitate cu punctele 5 și 5.1 din secțiunea 7 din 214 obiecte de construcții partajate stabilit perioada de garanție calculată de la data actului de transfer de proprietate. Pentru locuințe, în general, nu poate fi mai mică de cinci ani, precum și pentru echipamente tehnologice și de inginerie, care este parte a spațiilor nu poate fi mai mică de trei ani. Dacă în acest timp proprietarul dezvăluie unele dezavantaje, acesta poate prezenta dezvoltator la aceleași cerințe ca și în cazul deficiențelor încă nu au depus obiect. Cu alte cuvinte, de la dezvoltator poate necesita reparații, reducând costul contractului și compensarea pentru decizii independente privind costurile (a se vedea. Articolul 7 alineatul 6 din Legea 214). Și dacă proprietarul cerința nu este îndeplinită, sau dacă executarea este întârziată în timp, el va fi capabil să dea în judecată.
Poate da în judecată pentru alte sisteme, ci pentru a dovedi adevărul să fie greu - foarte consumatoare de timp și foarte nervos, și fără un ordin judecătoresc de a elimina dezavantajele obiectului este probabil să eșueze.
probleme de proprietate
Astăzi, în cele mai multe cazuri, dezvoltatorul este angajat nu numai în construcții, dar, de asemenea, înregistrarea certificatului de proprietate al apartamentului, după punerea în funcțiune casa. „Cu toate acestea, potrivit legii, în conformitate cu paragraful 1 al articolului 12 din Legea 214 obligații de constructor consideră îndeplinite, deoarece părțile semnatare la actul de transfer sau alt document privind transferul obiectului de construcție în comun. Prin urmare, dezvoltatorul nu este obligat să participe la procesul de înregistrare a proprietății“, - spune Vera Bogucharovo, șef adjunct al departamentului juridic al companiei Est-a-Tet. Și cu atât mai mult, el nu este obligat să facă acest lucru în cadrul schemelor „gri“, punerea în aplicare de locuințe. Manipulați în Rosreestr să se înregistreze drepturile lor de proprietate poate fi bine, și cumpărătorul. Un alt lucru este faptul că, în practică, mulți dezvoltatori nu oferă doar un astfel de serviciu, dar chiar și o impun (acest lucru, desigur, nu are dreptul să, și, prin urmare, contestat, dar nu toți cumpărătorii sunt dispuși să susțină). „Și în acest caz, dezvoltatorii lucrează adesea prin agenții lor, care furnizează servicii conexe, este în cadrul unui contract de servicii“, - spune Daria Pogorelskaya, șef al Departamentului Juridic SC „MIC“. Și responsabilitatea cumpărătorului, strict vorbind, nu mai poartă dezvoltator, și agentul, iar această responsabilitate este determinată de serviciile contractuale semnate, Civile kodeksomRumyniyai „Legea privind protecția drepturilor consumatorilor“, dar nu prin legea 214.
Dar, în orice caz, în cazul în care dezvoltatorul sau agentul său nu își îndeplinește obligațiile și întârzie perioada de eliberare a certificatului de proprietate, cumpărătorul are dreptul de a rezilia contractul pentru furnizarea de servicii și de a cere returnarea fondurilor plătite și poate solicita, de asemenea, compensații pentru alte pierderi. Cu toate acestea, nu este nevoie să se grăbească, înainte de a termina, este necesar să se înțeleagă motivul întârzierii - depinde de ceea ce se poate cere de la constructor sau de agentul său.
„În astfel de cazuri, în cazul în care sunt făcute dezvoltatorul obligațiilor sale din construcția casei, apartamentul este, de fapt transferat, iar cumpărătorul este deja trăiesc și să suporte costul de plată a facturilor de utilități, să emită un apartament în proprietate, este posibil, de obicei prin intermediul instanțelor. În cazul în care cererea de proprietate este înregistrat Rosreestra de către o instanță, astfel încât orice documente de la dezvoltator nu este necesară, „- spune avocatul Oleg Sukhov. Dar cere compensații de la dezvoltatori pentru întârzierea calendarul este probabil să eșueze.
„Și trebuie remarcat faptul că, în ultimii ani, o acțiune legală în astfel de cazuri au devenit o practică destul de comună, prin urmare, luarea în considerare de recunoaștere a plângerilor privind drepturile de proprietate cu privire la noul apartament clădiri are loc la schema elaborată precis - rapid si fara durere pentru deținătorii de interese (cumparator)“, - a spus Irina Dobrokhotova ( „clădire nouă BEST“), iar în cele mai multe cazuri în care instanța decide în favoarea sa. Cu toate acestea, atunci când se utilizează scheme de „gri“ ar putea avea probleme cu dovezile, și, uneori, pop-up momente foarte alunecoase, de exemplu, se pare că casa a fost construită ilegal în general. Cu toate acestea, astfel de cazuri nu sunt atât de mult.
Și este de remarcat faptul că „în cazul în care investitorul finanțează construcția de plata acțiunilor într-o cooperativă de locuințe, în conformitate cu dreptul de proprietate dreptul apartamentului, el ajunge la data la care (adică toate acțiunile obținute plătite) ultima cota plătită“, - spune Vasile Sharapov ( "Century City-XXI"). Și în acest caz, asistența dezvoltator în obținerea unui certificat de proprietate este chiar mai puțin relevant, cu toate comenzile pentru registru de proprietate un apartament în Rosreestra necesar și acționar. Dar fă-o mai bine le și apoi vă faceți griji cu privire la încălcarea obligațiilor intermediarilor nu trebuie să. În general, acest principiu este de a adera la și punerea în aplicare a altor scheme de proprietate - în măsura în care este posibil, atunci nu trebuie să dea în judecată.
Deși instanța nu este atât de rău pe cât de mulți cred. Și, în continuarea acestei teme portal www.metrinfo.ru vă spun că trebuie să mergi la tribunal, dacă el face întotdeauna sens și că este încă posibil să se colecteze de la constructor neglijent, dar deja plătit pentru fondurile imobiliare.