Se pare că numai contractele de leasing totul este simplu și clar. Aceste contracte numai la prima vedere de studiu și dezvoltare ca Europa. Acesta ar trebui să includă formularea incorectă în ele - și începe jungla africană reală.
Dau în chirie creștere de notificare.
În mod tradițional se crede că în mod implicit proprietarul este într-o poziție mai avantajoasă decât chiriaș.
Să luăm, de exemplu, proprietarul poate crește chiria. GKRumyniyapryamo stabilește că valoarea chiriei poate fi modificat prin acordul părților în termenul prevăzut de contract, dar nu mai des decât o dată pe an (pag. 3 al art. 614 din Codul civil).
Deoarece aceasta este norma dispositive, adică. F. Norma, care să permită părților să decidă cum să se comporte într-o situație dată, prevederea tratatului care să ateste că proprietarul are dreptul de a modifica unilateral chiria poate fi inclusă. Cu toate acestea, acest lucru ar trebui să prescrie în mod clar modul în care se face o astfel de schimbare.
Cel mai recomandabil să se prevadă că „proprietarul, în scris, să notifice chiriaș de schimbare chirie. Starea contractului de inchiriere este considerat a fi modificat de la primirea notificării. "
Și dacă ordinul de a schimba unilateral chiria prevăzută în contract, apoi o procedură diferită pentru modificarea contractului, adică. E. nu prin acordul părților, este considerat a fi necunoscut și toate modificările sunt posibile numai printr-un acord (alin. 1, art. 450, alin. 1, art. 452 din Codul civil).
Astfel, o simpla notificare a locatorului o creștere de chirie nu este obligatorie pentru chiriaș.
În cazul în care contractul este înregistrat în acesta precizat cum se schimba chiria pentru a notifica, nu este suficient. Aici este o regulă generală că acordul privind modificarea contractului este în aceeași formă ca și acordul în sine (alin. 1, art. 452 din Codul civil). Astfel, acordul este de asemenea supusă înregistrării guvernamentale (pag. 3, v. 433 CC RF).
În același timp, dacă încercați să se supună autorităților Registrului rus să se înregistreze un aviz al locatorului, este puțin probabil că va găsi înțelegere și de înregistrare a documentului va trebui să caute un ordin judecătoresc. Și în tot acest timp nu puteți modifica valoarea chiriei.
În cazul în care contractul nu este supus înregistrării de stat, va fi suficient să se înregistreze procedura de notificare cu privire la modificările în chirie proprietar în contract.
În cazul în care contractul este încheiat pentru o perioadă de mai puțin de un an, are sens să se stabilească condiția privind indexarea chiriei firmei de a notifica locator în cazul unor modificări ale costului serviciilor publice, creșterea inflației și un indice special. Acest lucru este justificat, deoarece în acest caz nu este chiria de schimbare și de calcul pe baza mărimii mecanismului montat în contract (n. 11 Buletin informativ VASRumyniyaot Prezidiului 11.01.02 № 66).
. și instanțele
proprietarii liberal-minded includ adesea în contract o condiție pentru a schimba chiria în conformitate cu acordul dintre părți - în cazul unor anumite circumstanțe (de obicei, creșterea inflației).
Această condiție pare mult mai puțin strict decât chiria crește în mod unilateral, și se potrivește chiriașilor.
Landlords, la rândul său, cred că, chiar dacă chiriaș și refuză să ofere un acord la o creștere a chiriei din cauza creșterii inflației, va fi posibil să se realizeze creșteri chiriilor în instanțele de judecată (cop. 2 alin. 2, art. 450 GKRumyniyapredusmatrivaet că contractul poate fi modificat la cererea uneia dintre părți, în cazurile prevăzute de contract).
Cu toate acestea, includerea în contractul de termeni de închiriere, care chiria poate fi modificat prin acordul părților în legătură cu anumite circumstanțe, nu înseamnă că părțile, în orice caz, și cu siguranță sunt de acord să încheie un acord de modificare a termenilor relevante ale contractului.
Adică, un astfel de acord poate fi încheiat fără nici o constrângere, absolut voluntar, iar refuzul locatarului de a încheia un acord nu dă dreptul proprietarului de a solicita o instanță schimbă contractul (decizia Prezidiului VASRumyniyaot 13.04.10 № 1074-1010).
La condiția creșterii chiriei atunci când a fost efectuată de inflație, iar în caz de eșec al locatarului de a semna un astfel de acord, este necesar ca contractul a declarat:
• «chiriile se pot schimba“ (mai degrabă decât «poate fi modificat»);
• eșec«a locatarului de a încheia acordul, disputa cu privire la schimbarea chiriei este transferată către instanța de judecată sau contractul este reziliat prematur.“
Apropo, este inacceptabil să se includă în contract o condiție a contractului de leasing proprietarului dreptul de a modifica chiria mai mult de o dată pe an. Civil kodeksRumyniyapryamo și cu siguranță stabilește că schimbarea valoarea chiriei nu poate fi mai mult de o dată pe an (pag. 3 al art. 614 din Codul civil). Chiar dacă contractul va fi înregistrat în alt mod, o astfel de condiție va fi neglijabil (determinarea VASRumyniyaot 21.02.11 № BAC-9525/10).
În cazul în care datoria a apărut de închiriat
În cazul în care un mod civilizat chirie datoria de a rezolva problema este de a solicita instanței pentru o evacuare și recuperare a datoriilor. În practică, cu toate acestea, pentru a încuraja debitorul să plătească datoria, utilizate alte metode, și anume blocat accesul la unitatea de închiriere, iar restul este deținut în ea de locatar.
Trebuie să spun că, dacă nu există condiții adecvate, astfel de măsuri locatorul ar fi considerate ilegale în contractul de închiriere.
Având în vedere că principala responsabilitate a locatorului - furnizează proprietatea pentru utilizarea de către chiriaș, accesul obstacol - este o încălcare a principalelor obligații ale locatorului.
Într-adevăr lucrurile în așteptare poate fi creditor numai atunci când elementul în litigiu era în posesia sa în mod legal. Capacitatea de retenție nu poate fi o consecință a capturii lucrurile în afară de voința proprietarului, care este indicat la punctul 14 în buletinul VASRumyniyaot Prezidiului 11.01.02 № 66.
Newsletter-ul a descris o situație în care proprietatea aparține locatarului, era în posesia locatorului, conform voinței chiriaș: a părăsit proprietatea după termenul contractului de leasing. În acest caz, instanța de judecată a recunoscut cală legală.
Astfel, singurul caz în care exploatația poate fi recunoscut ca fiind legitim, abandonarea voluntară a chiriaș proprietății sale în posesia locatorului, după expirarea contractului de închiriere.
Apropo, în contractul de închiriere ar trebui să prevadă o anumită perioadă de timp în care locatarul trebuie să părăsească sediul la încetarea contractului. De asemenea, este posibil să se includă în contract o condiție a obligației locatorului în cazul în care locatarul nu va elimina timpul proprietatea lor de la fața locului, pentru a asigura siguranța sa pentru doar o anumită perioadă de timp, și apoi să-l eliminați le face un inventar al proprietății cu un reprezentant al unei părți independente, cu costuri de depozitare și îndepărtarea proprietății pot fi atribuite chiriaș.
Capturați chiriaș de bunuri pe durata contractului de închiriere Curtea consideră nelegitim, adică. E. nu generează lien.
Acesta ar trebui să prevadă în mod clar dreptul de locator în perioada contractului:
• rezilia accesul chiriaș la sediul în cazul arieratelor de chirie;
• dețin proprietatea rămasă în cazul în care locatarul de a rambursa datoria.
Dacă aceste condiții sunt stabilite în contract, în cazul unui litigiu judiciar, instanța de judecată este de natură să stea pe partea laterală a locatorului.
În unele cazuri (de exemplu, atunci când este vorba de zone comerciale) nu este necesar să se schimbe încuietorile, a pus protecție, și așa mai departe. D. Suficient pentru a include în contract o condiție a dreptului de locator în cazul unei datorii pene de curent de închiriat.
În același timp, trebuie să ne amintim că proprietarul nu are dreptul de a cere chirie pentru perioada în care locatarul a fost lipsit de posibilitatea de a utiliza proprietatea închiriată. Prin urmare, să ia măsuri pentru a tăia accesul la spațiile și să-și păstreze pare adecvat numai în datorii mari, sau valoarea chiriei neincasate pentru perioada de încetare a accesului chiriaș la sediul va fi mai mare decât suma datoriilor acumulate.
Suprapunerea de acces la unitatea de închiriere și țineți-l în proprietatea rămasă a chiriaș poate fi îmbunătățită prin stabilirea drepturilor tratatului locatorului de a rezilia unilateral contractul în cazul în care are loc datoria de peste o anumită dimensiune, care va permite timp de a rezilia contractul, chiar și în cazul în care prevenirea accesului nu da rezultatul dorit.
Cine este responsabil pentru încălcarea normelor de siguranță împotriva incendiilor
Deoarece responsabilitatea pentru încălcarea cerințelor de securitate la incendiu sunt ambii proprietari de proprietate, precum și persoanele autorizate să dețină, folosească sau să înstrăineze bunuri, inclusiv chiriașilor (art. 38 din Legea federală a 12.21.94 numărul 69-FZ „On Fire“), al în practică, de multe ori există dispute cu privire la cine este responsabil pentru ceea ce între proprietari și chiriași.
Proprietarii trebuie să se asigure punerea în aplicare în timp util a cerințelor de siguranță împotriva incendiilor, regulamente, decrete și alte cerințe legale ale inspectorilor de stat privind supravegherea incendiilor și locatarii trebuie să îndeplinească cerințele de cod de foc pentru acest tip de clădiri (pag. 10, 38 foc de siguranță vRumyniyaPPB 01-03, aprobat. Prin ordin al Ministerului Situații de Urgență română din 18.06.03 № 313).
Prin urmare, este necesar, în contract sau în anexă pentru a picta o anumită sumă de responsabilitățile chiriaș și proprietar în domeniul de securitate la incendiu, care va stabili în mod clar persoana responsabilă.
proprietar o simplă notificare pentru a ridica chiria nu este obligatorie pentru chiriaș.
Dreptul de a locatorului pentru rezilierea unilaterală anticipată a contractului, fără motive specifice în contract poate include, ce drept au VASRumyniya (Decretul Prezidiului VASRumyniyaot 09.09.08 № 5782/08).
În unele cazuri (de exemplu, atunci când este vorba de zone comerciale) nu este necesar să se schimbe încuietorile, a pus protecție, și așa mai departe. D. Suficient pentru a include în contract o condiție a dreptului de locator în cazul unei datorii pene de curent de închiriat.
Alisa Vernik, un avocat