Pentru a înțelege ce proprietăți diferite de alte active financiare și venituri, ia în considerare principalele caracteristici ale proprietății imobiliare ca o sursă de venit. Aceste caracteristici pot fi rezumate după cum urmează.
1. Formele de venituri din proprietate
Venituri din proprietăți imobiliare pot acționa în diferite forme:
# 45; o viitoare fluxuri de numerar;
# 45; sub forma creșterii costurilor de bunuri imobiliare, și anume sub forma creșterii nivelului de trai proprietate a proprietarului ..;
# 45; sub formă de venituri din vânzarea viitoare a proprietății.
2. Caracteristici ale venitului din imobiliare
# 45; Stabilitatea veniturilor. În cele mai multe cazuri, veniturile care aduce proprietatea, este sub formă de chirie. leasing de contract, ca pe termen lung, de regulă, mediu și - de la 3 la 15 ani sau mai mult. Prin urmare, - venitul mai stabil decât acțiunile. Dividendele care afectează prețul acțiunilor cursului de schimb derivate din profit, profit - din vânzări, vânzări poate schimba foarte rapid. În plus, randamentul titlurilor de valoare sunt afectate mult mai grav de motive speculative.
La livrarea de bunuri imobiliare proprietarii de închiriere de proprietate și chiriași ar trebui, în funcție de obiectivele de activitate, reprezintă:
a. Ce tipuri de proprietăți este necesară pentru implementarea cu succes a acestor activități.
b. Ce metodă ar trebui să fie organizate în managementul imobiliar.
în. Poate proprietatea să fie tratat ca un activ, printre alte active?
În cazul în care a fost să fie situate proprietatea întreprinderii sau la birou?
d. Cât de eficient utilizate de proprietate în ceea ce privește eficacitatea societății (locatorul clădirii) ca un întreg?
e. Care ar trebui să fie statutul legal de bunuri imobiliare (chirie de proprietate) și modul în care competențele ar trebui să fie împărțită între subiecții relațiilor.
# 45; Necesitatea unui „prag“ nivel ridicat de investiții. Imobiliară este destul de dificil de a cumpăra într-o astfel de cantitate încât ar fi de dorit investitorului. În scopul de a achiziționa bunuri imobiliare va necesita substanțiale și bine definite în domeniul de aplicare înseamnă că, pe de o parte, poate solicita reducerea altor active, pe de altă parte - investitorul poate pur și simplu nu au suficiente fonduri. De exemplu, este destul de dificil de a cumpăra proprietăți în 5% din clădirea de birouri și chiar achiziționarea unor astfel de părți, prin participarea sa, de exemplu, AB, format pe baza unei astfel de clădiri, investitorul nu oferă suficiente posibilități pentru gestionarea imobiliară independentă.
În acele cazuri în care recuperarea veniturilor obținute din proprietăți imobiliare din cauza randamentului titlurilor de valoare (de exemplu, emisiunea de acțiuni), veniturile pot varia semnificativ de la an la an, și este asociat cu riscul de circulație a acestor valori mobiliare. În același timp, o astfel de investiții de către și poate aduce un venit suficient de mare, mai degrabă decât chiria. Valoarea titlurilor de valoare, de regulă, ca urmare a cererii pentru aceste valori mobiliare. Cu cat mai mare a cererii, mai mult lichid decât imobiliare, și cu atât mai mare randament. Mulți manageri de active, inclusiv lista serviciilor de o astfel de activitate de brokeraj, capabile să asigure fluxul de fonduri prin vânzarea de acțiuni, care includ active imobiliare. În același timp, de urmărire nu numai compoziția cantitativă și calitativă a deținătorilor de valori mobiliare, dar, de asemenea, protejarea drepturilor proprietarului real al proprietății, astfel încât să nu-și pierde aceste drepturi.
# 45; Nevoia de a gestiona. Real Estate, spre deosebire de alte active într-o măsură mai mare trebuie să fie gestionate pentru a genera venituri. De la o eficiență de management depinde în mare măsură de nivelul de rentabilitate.
În același timp investitorii să investească în imobiliare sunt împărțite în două grupe:
1. Investitorii au cunoștințe slabe în domeniul managementului imobiliar. Pentru ei, imobiliar ca un obiect de investiții este destul de complex activ.
2. Pentru investitori cu suficiente cunoștințe în domeniul managementului imobiliar, imobiliare ar putea fi ținta de investiții preferat, care permite să extragă mai multe venituri și au controlul asupra activului.
Pentru o gestionare mai eficientă a bunurilor imobile pot fi create societăți de administrare a activelor.
După cum sa menționat deja mai sus, bunurile dobândite de a genera venituri prin închiriere și de management de încredere poate fi considerată ca o formă de active financiare (proprietăți de investiții), dar în cazul în care este dobândită în scopul proprietăților de consum, aceasta poate fi considerată ca un fel de active reale ( proprietate de operare). Cu alte cuvinte, controlează companiile imobiliare pot fi ambele companii de construcții, care a organizat producerea oricărui produs, și întreprinderi sau organizații de construcții, spații care sunt de închiriat ca un birou. Sarcina societății de administrare este de a se asigura că în interiorul localurilor și clădirile autorizate, precum și sub autoritatea condițiile cele mai favorabile pentru birouri sau unități de producție (fabrici, ateliere, etc.).
Astăzi, multe companii de administrare sunt în măsură să dezvolte un proiect complex, luând în considerare utilizarea tehnologică a unei clădiri, ceea ce va permite obținerea unor beneficii reciproce și proprietarul și locatarul de utilizarea de bunuri imobiliare. În unele cazuri, aceste companii pot acționa în calitate de investitori independenți și chiar organizatorii companiilor care dețin și corporații.
Real Estate - activ eterogene. Chiar dacă avem două identice cu privire la caracteristicile de clădiri de birouri, atunci cel puțin acestea diferă în locația lor. Eterogenitatea imobiliare - un factor care determină diferențierea esențială a veniturilor între diferitele unități de același tip de bunuri imobiliare în limitele chiar și o regiune.
# 45; Securitatea veniturilor împotriva inflației.
Real Estate - activ, într-o măsură mai mare decât altele, protejate împotriva inflației. Prin chiria sau prețul (care este o valoare într-o anumită măsură, derivată din chiriile) inflația este transferată la veniturile, astfel încât creșterile de venituri în funcție de inflație.
# 45; costuri ridicate de tranzacție.
Real Estate - activ cu care tranzacțiile necesită costuri ridicate de tranzacționare. Pentru imobiliare comerciale, aceste costuri reprezintă aproximativ 1% din prețul de bunuri imobiliare, non-rezidențiale sunt semnificativ mai mari și poate fi de până la 10% din prețul obiectului.
# 45; lichiditate scăzută.
Real Estate - un activ care are o lichiditate relativ scăzută. Vanzarea imobiliare poate lua cu o evaluare adecvată a prețurilor sale posibile la 90-120 de zile, iar la prețuri ridicate, această perioadă poate fi mult mai semnificativă. problemă de lichiditate poate fi parțial rezolvată prin politica de prețuri corespunzătoare, care include atât nivelul prețurilor și la ora de vânzări.
Este esențial ca nivelul ridicat general al prețurilor și o evoluție pozitivă a pieței, chiar și o scădere relativ mică a prețurilor ar putea accelera punerea în aplicare a proprietății, în timp ce chiar și o reducere substanțială nu poate da efectul pieței pasiv.
# 45; corelarea redusă a veniturilor din veniturile din proprietate de alte active. Independența relativă a veniturilor din proprietăți imobiliare, în comparație cu veniturile din proprietate alte active face ca un fel de arbitru al portofoliilor de active.
# 45; Caracteristici de stabilire a prețurilor. prețurile de pe piața de valori sunt un rezultat direct al tranzacțiilor recente în titluri de valoare, în special corporative. Prețurile de pe piața imobiliară - rezultatul evaluării imobiliare și negocieri între părțile la tranzacție.
# 45; Conservarea fondurilor investite. Proprietatea oferă investitorului mai garantează conservarea fondurilor investite. Teren - indestructibile (în cazul în care nu se ia în considerare posibila deteriorare a calității). Clădiri și structuri - durabilitate. În același timp, protejarea proprietății poate necesita eforturi suplimentare (de securitate, de exemplu).
# 45; Complexitatea fluxurilor financiare.
În cele mai multe cazuri, investițiile în imobiliare legate de fluxul de numerar negativ la începutul ciclului de viață de bunuri imobiliare - în perioada de creare a obiectului, și apoi ca livrarea a obiectului în contractul de închiriere, acestea sunt transformate în pozitive, cât și în afara vieții economice a obiectului sunt din nou negativ. Proprietatea de vânzări oferă un alt flux de numerar pozitiv.
Cu un număr de caracteristici semnificative comparativ cu alte clase de active, imobiliare pot fi considerate ca făcând parte din portofoliul de investiții, permițându-vă pentru a reduce riscul global de portofoliu, datorită relației lor directe cu economia reală, și ca un independent de câștig active.
Dacă ați găsit o greșeală în text, evidențiați cuvântul și apăsați Shift + Enter