Text: Sergey Bardin Fotografie: pressfoto.ru
Vânzarea de noi clădiri pe mecanismul de HCC devine din ce în ce mai populare. În al treilea rând de apartamente pe piața primară din Sankt-Petersburg vândute în cadrul acestui sistem. Membrii HBC au mai multe drepturi decât investitorii imobiliari, principalul lucru - intră în mod competent într-un contract cu cooperativa.
Spre deosebire de acționari, membrii cooperatori pot monitoriza progresul construcției casei, și după finalizarea acestuia - pentru a controla obiectul. Cetățenii care achiziționează locuințe de pe mecanismul de HCC, și protejate de forță majoră: în cazul acționarilor de constructor faliment poate termina în mod independent clădirea.
Esența mecanismului de HCC este descrisă în a cincea secțiune a Codului Locuințelor din Federația Rusă: cooperativă este o asociație voluntară a cetățenilor care au dreptul de a construi și menține o clădire de apartamente. Capacitatea de a utiliza HBC ca o modalitate de a aduce sistemul de bani în construcția definită 214-FZ „Cu privire la participarea cetățenilor la construirea în comun a clădirilor de locuit ...“ și, după cum se menționează în acest document poate fi utilizat, în plus față de mecanismul de bază de vânzare de locuințe în clădiri noi - încheierea de acorduri de parteneriat ( DDU).
Acum trei ani, numărul companiilor de construcții care lucrează pe mecanismul HCC, nu a depășit 15%. Acum, o treime dintre participanții își dau seama de apartamente pentru acest sistem.
apartament ieftin, fara prea mult risc în cumpărarea unui apartament într-o clădire nouă, un factor major care influențează alegerea consumatorului, este prețul >>
Printre ele - compania "lider de grup", "CDS" O2 de dezvoltare, "LSS", "Pioneer", "L1" și altele. Creșterea în popularitate a acestui sistem se datorează în primul rând comoditatea pentru dezvoltatori. Spre deosebire de contractul de capital, acordul privind aderarea la cooperativa (acordul paenakopleniya) nu trebuie să se înregistreze cu guvernul. Companiile care vand apartamente la DDU, din ce în ce se plâng de întârzieri de înregistrare lung a acestor acorduri. De la încheierea DDU și înregistrarea lui are loc, în medie, timp de șase luni, iar în această perioadă, dezvoltatorul nu are dreptul de instrumente pentru a atrage co-investitori. Frecventă și următoarea situație: compania trimite PO pentru înregistrarea în Rosreestra promite să pregătească documentele de la o anumită dată. În această zi, deținători de interese transferă bani pentru locuințe, dar apoi se dovedește că contractul nu este emis. „În acest caz, autoritățile amendat compania pentru bani cere în mod ilegal“, - spune CEO al „MEGALOS“ Alexander Brega.
În cazul în care dezvoltatorul vinde proprietatea asupra mecanismului de HCC, banii din acționarii dezvoltator pot obține în momentul încheierii contractului. Prin urmare, mulți jucători de pe piață preferă să vândă locuințe sistem de HBC, și nu așteptați până când autoritatea de înregistrare va emite un PO.
Beneficii pentru cumparatori
mecanism convenabil HBC pentru clienți. În primul rând, vă permite să obțineți un rate pe termen lung pentru locuințe. „Una dintre principalele caracteristici ale CAV este faptul că dezvoltatorul poate oferi clienților un sistem mai flexibil de plată în rate - aporturi de capital sunt plătite câțiva ani după finalizarea construcției“, - spune șeful departamentului de vânzări al GC „CDS“ Dmitry Sidorenko. Formal, ratele pot fi acordate pe un timp arbitrar lung. GKRumyniyane să se prevadă obligația acționarului de a plăti banii integral înainte de finalizarea construcției. Majoritatea companiilor care vând apartamentul DDU, oferi numai rate înainte de a pune casa în funcțiune.
Mecanismul HBC oferă cumpărătorilor de origine mai multe beneficii și în situațiile în care compania de construcții nu poate îndeplini obligațiile. Să presupunem că forma un dezvoltator cooperant a dat faliment. Membrii HBC pot angaja în mod independent, un nou contractant pentru a finaliza construcția și acasă. În cazul în care cetățenii au cumpărat un apartament DDU, în caz de faliment al companiei de construcții care vor necesita casele lor, ca parte a procesului său de faliment. HBC sau de a crea de la zero și să ceară autorităților să transfere neterminate în bilanțul cooperativei; Practica arată că acest proces poate dura mai mulți ani.
La mecanismul HBC are un alt avantaj distinct pentru clienți: după finalizarea construcției casei, chiar pe administrarea casei va fi transferat automat către cooperativă. Cei care au cumparat de locuințe la DDU, după intrarea în casă ar trebui să creeze proprietarii de case, care va prelua funcțiile managementului obiectului construit. Dar, pentru a forma un Hangout live poate fi numai după ce toți cumpărătorii vor înregistra dreptul de proprietate al apartamentului. Dacă procesul va dura câteva luni, în tot acest timp, casa poate fi „abandonat.“
Cu toate acestea, acționarii au dreptul să participe la conducerea construcției casei și exploatarea în continuare a acesteia. În acest sens, o garanție pentru cumpărători este mai mare decât la încheierea de acorduri de parteneriat. Mai mult decât atât, după cum amintește de director pentru dezvoltarea companiei de construcții „A1“ Nadezhda Kalashnikova, membrii cooperatori pot alege liderul și să aibă acces la toate înregistrările financiare ale HBC, ceea ce înseamnă că pot urmări modul în care sunt cheltuiți banii lor.
HBC are dreptul de a implica bani acționarilor pentru a obține un permis de a construi o casă - dar numai în cazul în care cooperativa nu are statutul de constructor. „Obținerea unei autorizații de construcție și dreptul de a ateriza - având grijă de compania de construcții, și nu a fost creat de ea co-op. HBC atrage oameni bani, luându-le membrilor lor, și compania de construcții devine toate documentele de planificare „- explică șeful departamentului juridic al O2 Development Nadezhda Hvoschevskaya.
Și totuși, în cazul în care dezvoltatorul a creat cooperativa nu are permisiunea de a construi, de a încheia un acord paenakopleniya nu este recomandat: nu faptul că societatea va primi toate documentele necesare pentru construirea casei. Cu toate acestea, în conformitate cu participanții de pe piață înșiși, acum majoritatea cooperativelor create de dezvoltatori incepe sa vanda apartamente numai după câine de pază de construcție a dat undă verde pentru a construi o casă.
La HBC mecanism are dezavantajele sale. contractul Paenakopleniya nu este supus înregistrării de stat, care este în mod oficial amenință vânzări duble. Cu toate acestea, riscul este mai mult teoretic: fraudă apartament sunt posibile numai în cazul în care compania folosește un „gri“ scheme de realizare de locuințe. În special - vanzarea de bunuri imobiliare de cumpărare și vânzare a contractului preliminar. „În conformitate cu legislația în vigoare privind cooperativele numărul de membri ai HBC nu poate depăși numărul de apartamente într-o casă nou construită,“ - își amintește Nadezhda Khvoshchevskaya.
Legea „Cu privire la protecția drepturilor consumatorilor nu se aplică în cazul relațiilor dintre acționari și de cooperare. Ca regulă generală, participanții la astfel de asociații nu pot atrage HBC responsabil pentru eșecul de calendarul de construcție și livrare a deficiențelor descoperite după casă. Dar, de fapt, membrii cooperativei vor fi expuse numai în cazul în cazul în care contractul nu va fi precizate data paenakopleniya de finalizare a construcției casei și perioada de garanție a clădirii. Asigurați-vă că pentru a verifica dacă există un acord în paragrafele relevante.
Există, de asemenea, o opinie că acționarii în comparație cu investitorii imobiliari sunt mult mai puțin probabil să anuleze contractul și de a recupera pedeapsa în caz de întârziere calendarul de livrare la domiciliu. Aparent, acest lucru pune membrii cooperativelor la un dezavantaj. Dar, din nou, totul depinde de condițiile paenakopleniya contractului. Înainte de semnarea acordului, vă rugăm să citiți condițiile referitoare la posibilitatea de reziliere, și să returneze banii plătiți pentru apartament. Dar, în general, în conformitate cu condițiile Hope Khvoshchevskaya contracte standard de cele mai multe paenakopleniya implica faptul ca membru HBC poate rezilia acordul cu cooperativa din proprie inițiativă. „Aceasta este principala diferență între paenakopleniya contract de OP-uri, în care motivele de reziliere în mod clar definit 214-FZ“, - spune expertul.
În general, cetățenii sunt mult mai probabil să aibă încredere în HBC ca o modalitate de vânzare de apartamente in cladiri noi. anchete în curs de desfășurare arată că factorul decisiv în alegerea de locuințe nu este forma contractului, și prezența în vecinătatea casei viitoare a infrastructurii. reputație constructor, experiența sa în condițiile de piață și de locuințe de plată.
Și totuși, înainte de a se alătura HCC are sens să acorde o atenție la mai multe puncte. Examinați termenii acordului de investiții între compania de construcții și a creat-o cooperativă. Este de dorit ca LSR dezvoltator (proprietar sau chiriaș de teren) se jucat - în acest caz, responsabilitatea pentru procesul de construcție se află în întregime pe co-op.
De asemenea, trebuie să verifice documentele din titlu: contract de închiriere a terenurilor sau dovada dreptului de proprietate, precum și disponibilitatea unei autorizații de construire valabilă.
Este important să se ia cunoștință de statutul de HBC. Și asigurați-vă că să acorde o atenție la ordinea intrării în societate și în afara acesteia, condițiile de obținere a unui apartament, plata de membru, admiterea și acțiuni. Dacă totul este clar și transparent - vă puteți conecta în siguranță contractul.