Text: Dmitry Naumkin Collage: Vladislav Kungurov
În schema de „set-off de locuințe disponibile“ pentru cumpararea unui apartament in cladire noua are dezavantajele sale. De exemplu, apartamentul dvs. este probabil să aprecieze mai jos de piață. Dar ei nu pot lua „credit“, din cauza unor cerințe stricte de eligibilitate. Dar există plusuri: poți „rezerva“ o casă nouă în construcție, la un preț fix, și să continue să trăiască într-un apartament vechi până la punerea în casă.
Cei mai mulți experți spun că „adăpost de credit“, în forma sa cea mai pură, în conformitate cu definiția sa clasică, este rar folosit. Acesta înlocuiește cu succes contractul de vânzare disponibile pentru proprietarii de case, în același timp, vă rezervați un apartament nou de la dezvoltator.
Ajutor BN.ru
În general,
Set-off de locuințe existente (Diagrama „trade-in“), în sensul clasic - aceasta este una dintre schemele de capitaluri proprii în clădire. Atunci când din cauza lipsei de fonduri pentru un apartament nou, potențialul cumpărător dezvoltator primește ca plată deja disponibile, imobiliar cumpărător. În contractul capitalul propriu identifică principalii parametri ai unui apartament nou și numărul de metri pătrați, care este de fapt plătit de citirea apartamentului. Datoria la dezvoltator, care rezultă din diferența dintre valoarea de apartamente vechi și noi rasplateste deținători de interese în conformitate cu termenii acordurilor de parteneriat semnate. Conform acordului, dezvoltatorul fie reînnoiește imediat dreptul de proprietate asupra apartamentului vechi pe fiecare își păstrează dreptul de proprietate al participantului social până la finalizarea sau până când mutarea lui într-o casă nouă.
Pentru o înțelegere a situației de ansamblu, sistemul „trade-in“ „tarife“ de pe piață astăzi, corespondentul BN au fost intervievați aproximativ 25 de companii, care într-un fel sau altul, promovează astfel de programe. Ca urmare, a devenit clar faptul că acest sistem este utilizat în versiunea canonică a acesteia extrem de rare. La etapa inițială de pregătire a tranzacției privind o procedură de „trade-in“ pentru toate versiunile de „set-off“, de fapt, identic. Clientul primește informațiile solicitate cu privire la noi locuințe dezvoltator specialiștii companiei sau o agenție alege un apartament într-o casă nou construită. Personalul Agenției (sau dezvoltator) verifica disponibilitatea documentelor pe proprietate situată în casele clientului și credibilitatea acestora. Clientul stabilește propriul sau cu ajutorul unor evaluatori terți, valoarea de piață a locuințelor existente. Specialiștii agentie imobiliara sau dezvoltator emite un aviz cu privire la valoarea sa. Este de acord privind prețurile ale clienților cu evaluarea dezvoltator. O alte opțiuni posibile ...
Ia toate
Compensând de locuințe, ceea ce presupune răscumpărare disponibile la domiciliul clientului de către dezvoltator, este extrem de rar. Cu toate acestea, este încă comună în țară. În mod specific, de exemplu, în propoziția Petersburg GC „Kivennapa“ sau Briansk IFC „Binvest“. În primul rând, în conformitate cu programul de „compensare“ poate cumpăra o proprietate existentă în clientul însuși, în anumite circumstanțe. Potrivit șefului departamentului de vânzări „Kivennapa“ Dmitri Blagoderova, pentru a compensa costul de locuințe noi au primit apartamente cele mai lichide. „Schema de compensare se extinde la toate obiectele disponibile pe piața noastră. În cazul în care clientul după compensare apartamentul său nu este încă suficient de bani pentru achiziționarea de locuințe noi, avem un drum liber plăți în rate de până la 500 de mii de ruble „, - a spus expertul.
În cazul IFC „Binvest“ program de răscumpărare se referă la construcții în complexul rezidențial Briansk „european“. După ce a acceptat pe apartamentele preț de notare, care, potrivit experților companiei, va fi de cel puțin 15% mai mică decât piața, între buy-back program de participant și acordul de dezvoltator este semnat de capital, cu excluderea simultană de reședințe secundare. Și în acest caz, în cazul în care cantitatea de locuințe înstrăinat nu acoperă costul unui apartament nou, fără dobândă plată în rate pentru restul de „coada“.
achiziţie în așteptare
Cea de a doua cea mai populară opțiune de „proprietate de compensare“, într-o măsură mai mică, care amintește de clasic. Condițional „lanț“, în acest caz, poate fi descrisă ca „Acordul de Vanzare - Buyer -. Contract de capital“
În diagrama de stare nepliată este după cum urmează. semne de client cu contract de dezvoltator (agentie imobiliara) pentru vânzare (contractul de servicii legate de punerea în aplicare a) existente în proprietatea sa în momentul rezervării (contract de rezervare) o clădire nouă de la dezvoltator. După aceea, clientul plătește o taxă inițială. Uneori, o plată în jos pentru o casă nouă, la o rată de 10-20%, ca o plată în avans cumpărătorul face „vechi“ de locuințe (în cazul în care a fost deja găsit). Prețul unei clădiri noi, în momentul în care cumpărătorul pentru a găsi „vechi“ un apartament, este de obicei fixat pentru o perioadă de la o medie de 90 de zile. Odată ce un cumpărător pentru locuințe „vechi“ este găsit, clientul semnează un contract cu capitalul propriu dezvoltator. După finalizarea cu succes a vânzării unei proprietăți existente într-o cantitate în timp util pentru un apartament vândut este introdus ca a doua plată. În cazul în care apartamentul vechi nu a fost vândut la timp, promisiunea de client pentru a reveni toți banii plătiți ca o plată în jos.
O oarecum diferită, dar principiul este similar cu „marturiseasca“ la „NDV-Real Estate.“ Potrivit șefului departamentului secundar companiei imobiliare Svetlana Birini prima (în locul contractului de vânzare) este un contract de agenție pentru servicii legate de vânzarea apartamentului vechi. Concomitent cu semnarea unui client al contractului de agenție alege un apartament într-o clădire nouă, și este rezervat (fie contractul este semnat de rezervare pe termen lung, sau elementul corespunzător încheiat un contract de agenție).
„Semnarea contractului principal pentru vânzarea apartamentului vechi și un contract pentru achiziționarea unui nou loc numai atunci când a fost găsit un cumpărător pentru obiect vechi. Avem un pret fix de noi clădiri în acest moment „- spune Svetlana Birini.
În cazul în care costurile depășesc costul unui apartament nou record de a studentului, clientul face lipsește „coada“ în etape, în rate, sau intră într-un credit ipotecar, sau să plătească suma rămasă din fonduri proprii. De obicei, companiile care operează sub „set-off“, oferă opțiuni de rambursare preferențiale deficit. Cel mai adesea - este fie fără dobândă, plata în rate, sau un program special ipotecare cu rate scăzute ale dobânzii.
Ca un experiment, am realizat propria evaluare a unui apartament cu o camera, situat la ultimul etaj într-o clădire de cărămidă 4 etaje din cartierul Frunze. Suprafata totala - 40 de metri pătrați. m, zona de bucătărie - 7 kV. m. Am analizat 37 de opțiuni, prețul mediu pe metru patrat sa ridicat la 89 mii. Astfel, costul estimat al acestor apartamente a fost de 3 560 mii. freca.
Experții uneia dintre societățile care promovează programul „credit de locuințe“, a evaluat același apartament în 82-lea. Frecați. pe mp. m (preț preliminar, fără a fi nevoie să viziteze un apartament de specialitate, cu preselecție a obiectului în clădirea nouă).
Pe astfel de programe „compensate“ în activitatea Sankt Petersburg: CPI „Otdelstroy“ in zona rezidentiala „New Okkervil“ agenție imobiliară „Rosleks“, „Adveks.Nedvizhimost“ ORG „Petrotrest“ AN „Tuulos“ și altele. Avantajul acestui sistem înainte de prima opțiune este că apartamentul pe piața secundară sunt vândute la piață, și nu valoarea evaluata.
mediator forțat
O a treia opțiune, mai puțin popular, dar care au un loc de a fi notate ca „Acordul de Vanzare - Partener - Tratatul de capital“. Acesta diferă de cel anterior prin faptul că vânzarea de locuințe vechi dezvoltator instruiește acreditat extern agenția sa. Un contract este semnat de capitaluri proprii, cu contractul pentru vânzarea de locuințe „creditare“, fără a aștepta momentul în care cumpărătorul va fi găsit în apartamentul vechi. În acest caz, avansul de 10% din costul unui apartament nou, plătit de către client, imediat după semnarea celor două tratate. Prețul noii clădiri, într-o perioadă de căutarea unui cumpărător pentru locuințe vechi este fix pentru o perioadă de trei până la cinci luni. Restul - toate la fel. Conform acestui sistem în St. Petersburg „de lucru“ SA „Lenstroytrest“ compania „Orașul de Nord“, un grup de companii „Filin“.
Un fel de sistem de „mixt“ operează în „BaltStroyKomplekt“ SRL. Aici, clientul semnează un contract cu dezvoltatorul acreditat agentia imobiliara din vânzarea de spațiu de locuit disponibil și în același timp, a prelungit contractul de rezervare timp de trei luni cu dezvoltatorul. capital contract de părți fixe au găsit, deoarece un cumpărător pentru locuințe vechi.
A treia opțiune ca un întreg poate fi cu greu atribuită „proprietate de compensare,“ clasic, care este aici a încălcat principalul principiu - .. „O fereastră“. Clienții care vin să lucreze imediat cu cele două entități. Cu toate acestea, din nou, acest sistem este încă tratată de către companii ca un program „de locuințe de compensare existente.“
Popularitate „nu miroase“
Despre popularitatea „locuințe de compensare“ scheme de opiniile experților pe piață au fost împărțite. În special, șeful companiei imobiliare secundare „NDV-estate“ Svetlana Birini constată că programul „compensare“ de locuințe în compania lor este destul de popular. Este nevoie de 30-40% din numărul total de tranzacții.
Destul de opinia vizavi de Valentina Gneusheva, un expert al pieței secundare a „Ithaca“ Academiei, „Tranzacții“ stabilirea off „nepopular. Avem un volum total pe care îl ocupă nu mai mult de 1%. Acest lucru se datorează faptului că vânzătorii de multe ori nerentabile pentru acest tip de intervenție chirurgicală, atunci când propriul lor apartament este estimat la 60-70% din valoarea sa de piață „, - a spus ea.
Desigur, teoretic posibil să se apeleze la un evaluator independent. Și cu calculele lor în mână pentru a efectua o „afacere cu offset“, dar merge mai departe, dacă astfel de „sharing“ dezvoltator - marea întrebare.
Soluția la toate problemele prin intermediul unui „ghișeu unic“ - aceasta este una dintre principalele avantaje ale schemei descrise. Cu toate acestea, după cum am văzut, în diferite variante sale se observă, nu întotdeauna. Alte avantaje ale programelor „set-off de locuințe“ ar trebui să includă:
- posibilitatea de a achizitiona un apartament nou, la un preț fix înainte de vânzarea proprietății sale;
- apartament nou se vinde la prețul minim în timpul fazei de construcție;
- clientul continuă să trăiască în apartament vândut până la sfârșitul construcției sau finalizarea repararea acestuia;
- posibilitatea de rambursare a sumei rămase în rate sau cu un credit ipotecar, o rată a dobânzii de concesiune, sau fără ea.
Pentru toate că deficiențele în aceste programe este încă mult.
În primul rând, este o vânzare de timp limitat de locuințe existente pe piața secundară și valoarea estimată scăzută în raport de pe piață, în special în cazul răscumpărării de dezvoltator apartament „secundar“. Cei mai multi manageri de agenție sau de dezvoltator, în mod deschis a avertizat că evaluarea lor va fi de cel puțin 10% mai jos de piață.
În al doilea rând, nu se aplică reduceri, promoții și alți dezvoltatori oferte speciale în ceea ce privește clienții care cumpără o clădire nouă pe un „set-off“, de regulă. Clientul primeste de obicei un nou acasă pe prețul de bază. Mai mult decât atât, de exemplu, în cadrul Academiei „Rosleks“ pentru punerea în aplicare a serviciului de locuințe „vechi“ la valoarea maximă și cartea pe care caută clădiri cu un număr suplimentar de 50 000 de ruble.
În al treilea rând, cele mai lichide (clădiri low-cost), în cele mai multe cazuri, nu se încadrează în lista de oferte de vânzare a sistemului „de compensare“, de exemplu, „Lenstroytrest“ pentru a „compensa“ sistem este un apartament exclusiv în complexul de „Cea mai bună alegere“, în Vsevolozhsk. Valoarea minimă de bază „dvushki“ zona de 58 mp. m - 3,8 milioane de ruble. Restul proiectelor companiei în „competiția“ nu este implicat.
Desigur, în cazul amânării finalizării construcției poate „rupe“ întregul lanț al tranzacției. Clientul nu timp se va muta în noua clădire, cumpărătorul „creditare“ de locuințe - în apartament achiziționat, „podvisnet“, respectiv, a doua tranșă a unei clădiri noi. În cel mai rău caz, potențialul cumpărător „creditare“ de locuințe se poate termina pur și simplu tranzacția.
„De aceea, cea mai mare parte clientul acționează pe o procedură simplificată, mai degrabă decât“ treci „: efectuarea plății inițiale, dezvoltatorul ia rate (timp de până la șase luni) și, în paralel, printr-o agenție vinde apartamentul său,“ - a spus Valentina Gneushev. Experții spun că, pentru locuințe credit disponibil dezvoltatorilor „, a devenit din ce în ce împovărător. Vând un apartament cu „medie“ de pe piața secundară într-o perioadă scurtă de timp, la un preț apropiat de piață, și mai ales în timpul verii, este foarte problematică.