Plătiți fără lacrimi

Atunci când fondurile acumulate pentru achiziționarea unui apartament nu sunt suficiente, dar într-adevăr doriți să le cumpărați, două modalități vin imediat în minte: fie să luați un credit ipotecar în bancă, fie să utilizați tranșele constructorului. A doua cale pare mai optimă, deși există unele nuanțe.

Depinde de ceea ce este considerat un beneficiu. Dacă doriți pentru a economisi timp, pentru a nu colecta un teanc de certificate necesare pentru a obține un împrumut, pentru a salva pe costurile suplimentare, cum ar fi taxele de asigurare și, dacă nu puteți dovedi venitul lor sau de a găsi un garant, tranșa, pentru accesul la care nu sunt necesare aceste acțiuni, desigur, este profitabilă. Cât de mult depinde de condițiile de furnizare a acesteia. Pe termen scurt (3-6 luni) este de obicei eliberat rate fără dobândă, pe care le pune în aplicare imediat în afară de concurență chiar și cu un credit ipotecar. Dar dreptul de a utiliza o tranșă mai mare va trebui să plătească. Dobânda poate fi percepută în moduri diferite și variază 1-1.5 pe lună până la 18-20 pe an, care, în general, este comparabil cu ratele ipotecare. Cu toate acestea, spre deosebire de creditele ipotecare, termenele maxime pentru care se acordă tranșele nu sunt atât de mari, prin urmare, sumele mai grave vor trebui plătite lunar pentru a le rambursa. Și acesta este motivul principal pentru care unii cumpărători încă aleg un credit ipotecar, mai degrabă decât un plan de rate.

În cazul în care cumpărătorul oferă rate de lungă - trei, cinci, opt, sau chiar un deceniu (și astfel de cazuri, uneori, apar în practică), cu mare probabilitate putem presupune că va trebui mai întâi să intre într-o cooperativă pentru achiziționarea de locuințe într-o clădire sau să semneze un contract preliminar de vânzare sau orice altul care nu face obiectul înregistrării de stat. Dezvoltatorii care lucrează în cadrul unor astfel de scheme merg în mod conștient la rate pe termen lung, realizând că clienții lor sunt privați de acces la împrumuturi ipotecare, deoarece contractele cu aceștia nu fac obiectul unui angajament al unei bănci.

În cazul în care tranzacția este făcută în temeiul contractului de capital (POS), care prin lege este considerat obiectul de gaj, tranșele probabil nu va dori scurt și variază de la câteva luni la 2-2,5 ani, și este în cel mai bun caz.

În conformitate cu articolul 5 din Legea „Cu privire la participarea la construirea în comun“ (de asemenea, cunoscut sub numele de 214-FZ) „plata prețului contractului se face prin efectuarea unei plăți sume forfetare sau in perioada de contract, calculată în ani, luni sau săptămâni.“ A doua opțiune descrisă este, de fapt, și există un plan de rate. După cum reiese din articolul 12, obligațiile care decurg din DDU sunt considerate îndeplinite atunci când părțile au semnat actul de transfer și cumpărătorul a plătit integral suma necesară în baza contractului la care este evaluat apartamentul. În același timp, astfel cum se prevede la articolul 8 din aceeași lege, după ce a primit permisiunea de a intra în casele de operare dezvoltator este obligat să transfere apartamentul către cumpărător în termen de două luni (sau mai puțin, în cazul în care este scris în contract), iar cumpărătorul, la rândul său, a primit constructorul mesajului finalizarea construcției în comun ar trebui să înceapă să ia un apartament, în termen de șapte zile lucrătoare (din nou, în cazul în care contractul nu apare pe alte date).

Din aceste trei articole, constructorii concluzionează că cumpărătorul trebuie să plătească rate în cel mai târziu moment de punere în funcțiune a casei sau cel mai târziu în următoarele două luni, care pot trece înainte de invitația de a accepta apartamentul. Este, în aceste condiții, de regulă, și cravată programul de plăți în rate, iar clienții explică faptul că pentru a prelungi plata pentru o perioadă mai lungă de lege nu poate. Și din moment ce începutul implicării co-investitorilor pentru construirea proprietății înainte de finalizarea obiectului este de obicei finalizat nu mai mult de 2-2,5 ani, atunci rata maximă conform DDU este, de regulă, aceeași perioadă. Sau mai puțin dacă apartamentul este achiziționat nu în stadiul de excavare.

În cazul în care achiziția se face în conformitate cu DDU, atunci la prima vedere este imposibil. Cu toate acestea, cu un an și jumătate în urmă, a existat un precedent judiciar interesant. Constructorul intr-un stadiu incipient de constructie incheiat cu cumparatorul DDU si la inregistrat la Rosreestr. Conform contractului, clientul trebuia să plătească pentru apartamentul viitor în părți, adică în rate. Când construcția a fost finalizată, sa dovedit că nu putea să plătească imediat restul datoriilor. Dezvoltatorul a intrat în poziția ei, a fost de acord să plătească porțiunea rămasă într-o perioadă semnificativă de timp, care a fost încheiat un acord suplimentar că, până la plata integrală a apartamentului va fi angajat la dezvoltator, și a făcut un nou program de plată. Cu toate acestea angajații Rosreestra susținătoare acord suplimentar a refuzat, invocând faptul că este contrar PO original și 214-FZ. Pentru a afla, de partea ei, adevărul, a apelat la instanța de arbitraj, care a devenit pe partea constructorului și a clientului. Hotărârea pronunțată de instanța a declarat că, deși 214-FZ și este special în raport cu normele Codului civil pentru vânzare, dar nu conține o interdicție directă privind aplicarea prevederilor Codului de garanții imobiliare. De asemenea, instanța nu a fost de acord cu argumentul lui Rosreestr potrivit căruia addendumul modifică termenii contractului inițial. În DDU, a trecut înregistrarea, a fost stipulată posibilitatea ratelor, iar în acord, părțile au indicat doar termeni și condiții noi. Ca urmare, acordul a fost înregistrat și clientul a primit un plan de tranșe mai lung. Există, de asemenea, un al doilea mod legal de prelungire a ratelor de mai mulți ani. Pentru a face acest lucru în anexa la DDU înregistrează imediat în stare să-l înlocuiască în viitor contractul de vânzare cu un program prestabilit de plată. Noul acord va indica faptul că cumpărătorul va primi cheile de la apartament, atunci când suma de plată depășește un anumit procent (de obicei, este vorba despre 60-70%), dar dreptul de proprietate va fi emis numai după ce banii vor fi făcute în întregime. Cu toate acestea, dezvoltatorii lucrează la 214-FZ, în timp ce nu chiar în grabă de a utiliza aceste oportunități și să ofere clienților servicii de închiriere pe termen lung, asumându-și rolul instituțiilor de credit ar trebui să aparțină în continuare a băncilor cu ipotecă și alte programe financiare.

Cum este mai profitabil să vinzi un apartament vechi pentru a obține bani pentru un apartament nou?

Evgeny Redkin, director general al Realistului

Bani gratis pentru a cumpăra un apartament nou în întregime nu este deloc. Pentru a obține restul, împrumut unul de la rude și prieteni, alții se concentrează asupra împrumuturilor ipotecare, iar altele pentru acest scop vinde locuințele lor disponibile. Opțiunea cea mai frecventă și cea mai dificilă este vânzarea și cumpărarea simultană, deoarece ambele tranzacții trebuie sincronizate, iar apartamentul existent este vândut destul de repede, dar în același timp cât mai mult posibil.

Tehnologia de comerț-in, care oferă unii dezvoltatori, nu cea mai de succes opțiune - pentru că rapid cumpăra un apartament va fi de acord doar cu un discount semnificativ. Înființarea de locuințe de vânzare la cel mai înalt preț nu este, de asemenea, cel mai bun mod. În acest caz, căutarea pentru cumpărător va lua prea mult timp, în care apartamentele din noua clădire aleasă pot crește prețul, iar opțiunea de fantezie - dispar din expoziție. De asemenea, solicitarea ajutorului din partea agențiilor imobiliare nu este întotdeauna profitabilă: majoritatea estimează serviciile ca procent, adică un apartament mai scump, cu atât mai mult va trebui să plătească. Și acest lucru este nerezonabil. Realizând toate aceste probleme, Realist oferă următoarea soluție. Cei care au ales deja un apartament într-o clădire nouă și sunt gata să plătească un avans pentru aceasta, ne ajută să negociem cu dezvoltatorul cu privire la rate individuale.

Ar trebui să fie nu mai puțin decât momentul în care va merge să-și vândă apartamentul la dispoziția clientului. Pentru a determina această perioadă, efectuăm o evaluare calitativă a locuințelor, având în vedere locația sa, nivelul cererii în zonă și alți parametri pentru a produce o cantitate adecvata pentru care un apartament poate fi vândut destul de repede, dar fără dumping. Mai mult decât atât - pentru serviciile de vânzare luăm un preț fix, independent de valoarea fondurilor primite în timpul vânzării apartamentului, ceea ce este benefic pentru client. Iar atunci când apartamentul este vândut și banii sunt primiți, puteți plăti imediat tranșele, fără a încălca contractul cu dezvoltatorul. Exact același sistem, suntem gata să vă ajutăm să cumpărați un apartament pe piața secundară. În cele din urmă, nu este atât de important ceea ce este cumpărat exact - o clădire nouă sau nu, este important doar că problema cu care se adresează clientul este rezolvată cu beneficiul pentru el.

Articole similare

Pagina anterioară

Pagina următoare