Rata de capitalizare în acest caz este calculată prin metoda construirii cumulative.
O metodă de construire a unei cumulative - o metodă de a construi secvențial sus primul raport de capitalizare componentă la care este luată ca bază fără risc rată de interes și la acesta se adaugă succesiv corecție pentru diferite tipuri de caracteristici asociate cu risc evaluate proprietate.
§ fără rata de risc
- ca rată fără risc în sensul prezentului raport, sa adoptat rata de refinanțare a Băncii Centrale a Federației Ruse și este de 8,25%. § prime pentru riscul de investiție
în obiectul imobiliar - 2% - pe piața actuală de bunuri imobiliare comerciale, investiția banilor în facilități prezintă un risc sub medie, § prima pentru non-lichiditate
Calcularea marcajului pentru lichiditatea redusă se va face prin formula:
P = (Rb * L) / Q, unde: (6)
P - prima pentru lichiditatea redusă, b - rata fără risc, perioada de expunere (în luni), numărul total de luni într-un an.
§ Premiul pentru managementul investițiilor
- 1%, pentru că pentru investiții în obiecte imobile similare nu necesită eforturi manageriale mari.
capitalul de către evaluator a fost ales pe baza datelor contabile, din care rezultă că durata de viață utilă în medie este de 50 de ani. Rata de rentabilitate a capitalului (Metoda Ring) = 100% / 50 ani = 2%
Rata de capitalizare pentru o clădire este de 18,4%
Coeficientul de capitalizare pentru teren este de 16,4%
Analiza veniturilor și a cheltuielilor,
Analiza veniturilor și a cheltuielilor este condiționată de închirierea evaluării obiectului.
2. venitul brut potențial - venit care poate fi obținut din imobil la 100% din locurile de muncă, fără a lua în considerare toate pierderile și cheltuielile. Veniturile brute efective reprezintă venitul brut potențial minus reducerea plăților simple și mai puțin primite.
Factorul de ocupare ia în considerare riscul de nefuncționare și întârzieri de plată sau plata chiriei, acesta se calculează prin împărțirea pierderilor estimate atunci când colectarea chiriilor si a subutilizãrii valoare pătrate pentru venitul brut potențial. În cazul nostru este 0.1 pentru clădirea principală, fiind suplimentată de factorul de încărcare Ks = 1.00-0.1 = 0.9. În cazul în care operațiunea de imobiliare, este de dorit să se mențină o rată scăzută de subutilizare, ca cei mai multi bani din afara, în funcție de Object Push sunt permanente (taxe de proprietate, de asigurare, serviciul datoriei, etc,). Prin urmare, cu un nivel scăzut de încărcare, venitul net din exploatare poate fi foarte mic. Pentru proprietari, este de preferat să se acorde o încărcătură de 80-100% la o rată de închiriere care corespunde prețului mediu al pieței, mai degrabă decât să aibă o sarcină scăzută la rate care depășesc în mod semnificativ prețurile pieței.
Modalități de îmbunătățire a plății forței de muncă și a stimulentelor financiare la întreprinderea complexului agroindustrial (Merkushinsky SMPK districtul Chastinsky municipale din regiunea Perm)
În condițiile moderne ale economiei rusești, majoritatea întreprinderilor din complexul agroindustrial introduc noi mecanisme de gestionare cu scopul de a spori eficiența activităților lor. În procesul de găsire a unor modalități de îmbunătățire a eficienței activităților, un loc important este acordat nivelului remunerării forței de muncă.
Planificarea fondului de salarizare
În literatura economică modernă, costurile totale ale angajatorului pentru salarii sunt indicate de termenul "salarizare". Salarizarea este parte integrantă a sistemului financiar al întreprinderii. Planificarea fondului de salarizare nu este.