Cum anularea înregistrării tranzacțiilor imobiliare a afectat executarea contractelor
Cei care vor rezolva problema notorietă a locuințelor în viitorul apropiat, această selecție de întrebări cu răspunsuri va ajuta să înțeleagă modul în care abolirea înregistrării tranzacțiilor imobiliare a afectat executarea contractelor
1. Cumpar un apartament pe piata secundara. Am auzit că acum contractele pentru achiziționarea de bunuri imobiliare nu trebuie să fie înregistrate. Deci, este suficient pentru noi și vânzătorul să semneze un contract unul cu celălalt și nu mai trebuie să se aplice suplimentar fie pentru notar, fie pentru Rosreestr?
Prin urmare, după semnarea contractului, dvs. și vânzătorul trebuie să solicitați companiei Rosreestr să înregistreze transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului în baza contractului încheiat. În ceea ce privește notarea contractelor de vânzare a bunurilor imobile, acesta nu este încă obligatoriu și se realizează numai la cererea părților. Aceasta nu este o procedură ieftină (Secțiunea 1, Partea 1, Articolul 22.1 din Fundamentele Legislației Federației Ruse privind notarul din 11.02.93 nr. 4462-1). Dar dacă certificați contractul cu un notar, atunci simplificați în mod substanțial pentru dvs. procedura ulterioară de înregistrare în Rosreestr a drepturilor de proprietate asupra apartamentului achiziționat.
2. Ce sa schimbat de fapt în ordinea înregistrării, luând în considerare faptul că acum este înregistrată numai transferul de lege și nu contractul însuși?
Ordinea înregistrării de stat a devenit mai simplă. Anterior, înregistrarea contractului și înregistrarea transferului de drepturi s-au dublat reciproc. Vânzătorul și cumpărătorul a fost alimentat la autoritatea de înregistrare pentru două aplicații: fiecare dintre ele pentru a aplica pentru un contract de înregistrare de stat, și, în plus, vânzătorul ar trebui să se aplice pentru înregistrarea de stat a transferului de proprietate către cumpărător și cumpărătorul o cerere de înregistrare de stat a proprietății sale proprietatea dobândită. Acum, în legătură cu anularea înregistrării tranzacțiilor (partea 8, articolul 2 din Legea nr. 302-FZ), fiecare parte aplică la Rosreestr o singură cerere. Vanzatorul va depune o cerere de înregistrare de stat a drepturilor, iar cumpărătorul de înregistrare de stat a drepturilor (art. 1, alin. 1, art. 16 din Legea federală din 21.07.97 № 122-FZ cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor la Real Estate și Tranzacții Totodată, numărul legii 122-FZ, p. 8, 35 recomandări metodice privind procedura de înregistrare de stat a drepturilor de bunuri imobile și tranzacțiile cu acestea, aprobate prin ordin al Ministerului Justiției din Rusia din 01.07.02 № 184, atunci numărul de recomandare 184). Taxa de înregistrare a scăzut, de asemenea, la jumătate, pentru că nu trebuie să plătiți pentru înregistrarea contractului. Acum, pentru cetățeni, taxa este de 1 mii de ruble (articolul 22, partea 1, articolul 333.33 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Și a scăzut perioada de maxim alocat pentru procesul de înregistrare: acum este de 20 de zile calendaristice de la data primirii cererii și a documentelor (paragraful 3 al articolului 13 din Legea № 122-FZ ..), în timp ce în perioada anterioară a fost egală cu o lună.
3. Există termene când este necesar să se aplice la Rosreestr după încheierea contractului de vânzare a apartamentului?
Nu, legislația nu stabilește astfel de termene. Dar, în interesul cumpărătorului de a aplica pentru înregistrarea drepturilor sale cât mai curând posibil, pentru că, până la acest lucru se întâmplă, el nu este considerat proprietarul apartamentului. Fără un document care să confirme dreptul de proprietate său (care este un certificat de înregistrare de stat de proprietate n. 1, Art. 14 din Legea № 122-FZ), cumpărătorul nu va fi în măsură să pună în aplicare orice drepturi de proprietate. De exemplu, nu se poate deschide în numele său contul financiar, să plătească chiria, nu poate înregistra locul lor de reședință (p. 16 din Regulamentul de înregistrare și de eliminare a cetățenilor din Rusia să se înregistreze la locul de ședere și locul de reședință # 038; # 038; hellip, # 038; gt; aprobat prin Rezoluția Guvernului Federației Ruse nr. 713 din 17 iulie 1995). De asemenea, nu va putea primi o deducere a impozitului pe proprietate, care este prevăzută pentru achiziționarea de locuințe (subsecțiunea 2, clauza 1, articolul 220 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Dar cel mai important, în timp ce proprietatea cumpărătorului nu este inclusă în Registrul Unic de Stat al Întreprinderilor, registratorul deține în continuare vânzătorul. Deci, are o șansă formală de a dispune de apartament. De exemplu, un vânzător lipsit de scrupule sau cineva care acționează prin împuternicire de la acesta poate, după obținerea unui extras din Registrul unic de stat al întreprinderilor, să vândă din nou apartamentul. Această situație poate fi utilizată și înșelătorii.
Doar înregistrarea de stat în Registrul Unic al Unităților de Comerț (EGRP) confirmă faptul că cumpărătorul este proprietarul legal al proprietății. Contestarea dreptului înregistrat este posibilă numai în cadrul unei ordonanțe judecătorești (punctul 1 al pct. 2 din Legea nr. 122-ФЗ).
4. Pentru a înregistra transferul de drepturi la apartament încă nevoie de declarații de la vânzător și cumpărător, sau acum numai cererile de la cumpărător?
Depinde încă dacă părțile au certificat contractul cu un notar sau nu. Autentificarea tranzacțiilor este obligatorie numai în cazurile prevăzute de lege sau stabilite prin acordul părților (pag. 3 din Art. 8.1, alin. 2, art. 163 din Codul civil). În ceea ce privește contractele de vânzare de drept imobiliar nu necesită forma notarială obligatorie (art. 550 din Codul civil), legalizarea se face numai la cererea părților. În conformitate cu clauza 3 a articolului 8.1 din Codul civil, intrarea în USRD privind transferul de proprietate asupra cumpărătorului de bunuri imobiliare se face în prezența cererilor tuturor părților la tranzacție. Dar, în aceeași regulă, se spune că dacă tranzacția este comisă într-o formă notarială, intrarea în registru poate fi făcută la cererea unei părți la tranzacție, inclusiv prin intermediul unui notar. Prin urmare, în cazul în care contractul de vânzare de bunuri imobiliare nu este notarizat de către un notar, apoi să înregistreze transferul de drepturi la cumpărător, declarații atât de la vânzător și cumpărător sunt necesare în mod necesar. Aceste declarații sunt servite numai personal părțile tranzacției sau reprezentanții autorizați ai acestora (alin. 2 n. 1, v. 16 Legea № 122-FL), astfel încât faptul de a aplica în sine confirmă buna voința părților la tranzacție. Dacă contractul este certificat de un notar (adică voința părților pentru tranzacție a fost deja verificată de un notar), atunci o parte poate solicita înregistrarea. De exemplu, numai cumpărătorul. Cererea sa poate trimite, de asemenea, la Rosreestr un notar care a certificat contractul (acesta este un serviciu notarial separat).
5. Voi vinde apartamentul. Ea este încadrată numai pentru mine, deși cumpărată în căsătorie. Anterior, pentru a emite o tranzacție pentru vânzarea de bunuri imobile, consimțământul soțului a fost necesar. Acum, că înregistrarea contractelor de vânzare a fost anulată, este acest consimțământ obligatoriu?
6. Cumpar un apartament într-o casă în construcție (în baza unui contract de participare la construcții comune). Înțeleg corect că acest acord nu este necesar să se înregistreze, dar va fi necesar să se înregistreze numai proprietatea asupra apartamentului atunci când casa este pusă în funcțiune?
Nu, în cazul dvs., înregistrarea contractului este încă necesară. Problema este că, în ceea ce privește anumite tranzacții cu bunuri imobile, înregistrarea obligatorie de stat este păstrată. Printre acestea, contractul de participare la construcții comune. Încă se consideră că se încheie numai din momentul înregistrării de stat (paragraful 3 al articolului 4 din Legea nr. 214-FZ). În ceea ce privește acest tip de contract, înregistrarea a fost obligatorie, pentru a exclude posibilitatea vânzării duble a aceluiași apartament. Dacă se întâmplă acest lucru, atunci prioritatea dreptului la un apartament va fi cu cumpărătorul al cărui contract a trecut de înregistrarea de stat. Apropo, aceasta nu este singura excepție de la abolirea înregistrării contractelor de vânzare de locuințe. De exemplu, Legea nr. 122-FZ prevede încă înregistrarea de către stat a unui contract de cumpărare și vânzare a locuințelor de tip economic (articolul 25.6 din Legea nr. 122-FZ). Dar această discrepanță este temporară, deoarece la data de 01.10.13 noua versiune a Legii nr. 122-FZ (articolul 24 alineatul (1) al articolului 1 din articolul 5 din Legea federală nr. 250-FZ din 23 iulie 2006 privind introducerea modificărilor individuale acte legislative # 038; # 038; hellip, # 038; gt; Partea 8 din art. 2 din Legea nr. 302-FZ), care va anula înregistrarea acestor contracte.
7. Am inchiriat apartamentul nostru si am incheiat intotdeauna un contract de inchiriere cu chiriasi pentru mai putin de un an, astfel incat sa nu fie necesar sa fie inregistrat si apoi sa fie prelungit pentru un nou termen. Acum, înregistrarea chiriei este anulată sau nu?
Nu, regulile pentru înregistrarea contractului de închiriere nu s-au schimbat, dar probabil că nu vă privesc deloc cazul. Odată cu înregistrarea contractului de închiriere pentru unele contracte fost situatii neclare timp: legea № 302-FZ anulat înregistrarea de stat cu 1.3.13, dar Legea federală din 03.04.13 № 21-FZ cu privire la modificarea unor acte legislative # 038; # 038; hellip, # 038; gt; care a intrat în vigoare literalmente în trei zile (04.03.13), a restabilit-o din nou. Prin urmare, în prezent, contractele de leasing imobiliar sunt supuse înregistrării de stat conform vechilor reguli.
Problema este însă că contractul de închiriere a unei premise de locuință constă numai în cazurile în care locatarul care face obiectul contractului este persoana juridică (articolul 2 din poziția 671 GK Federația Rusă). Un astfel de contract trebuie înregistrat dacă este încheiat pentru o perioadă de cel puțin un an (clauza 1, articolul 609 din Codul civil al Federației Ruse). În cazul în care locatarul dvs. este un individ, atunci indiferent de modul în care ați desemnat contractul dvs., în mod legal acesta este un contract de închiriere a unei locuințe (articolul 671 alineatul (1) din Codul civil al Federației Ruse). Și un astfel de contract nu a necesitat anterior înregistrarea de stat, indiferent de perioada de funcționare. În prezent, nimic nu sa schimbat în acest sens.
Sursa Jurnalului avocatului companiei