Atunci când există o întrebare cu privire la cumpararea unui apartament, mulți se gândesc cum să efectueze tranzacția și cele mai profitabile, cu cel mai mic risc.
În prezent, există două moduri principale de a cumpăra un apartament:
1) de achiziție de pe piața primară, adică, în mod direct de la dezvoltator sau prin intermediari, investitori,
2) Achiziționarea de apartamente pe piața secundară, deja deținută.
Să analizăm aceste două opțiuni în ceea ce privește punctele tari și punctele slabe ale acestora.
Principalul avantaj al cumpararea unui apartament in cladire noua - este prețul său. Deoarece locuințe este cumpărat în timpul construcției, atunci prețul său este mai mic decât în casa finit. Cu toate acestea, doar 20% dintre dezvoltatorii sunt de lucru „pentru a fi onest“, încheind cu instrumente de acționari. În același timp, piața sistemelor de juridice pe scară largă, pentru care responsabilitatea dezvoltatorului este subestimat puternic în comparație cu acordurile de parteneriat (DDU). Cel mai adesea cumpărătorul nu are unde să meargă și el a fost forțat să semneze un contract dubios cu dezvoltatorul, în speranța că angajamentele vor fi îndeplinite. În aceste cazuri, principalul garant al executării obligației de bună-credință este dezvoltatorul însuși. Prin urmare, cumpărarea de locuințe pe piața primară, este necesar mai întâi de toate să examineze reputația unei companii de construcții:
- revedeți informațiile de pe Internet: de pe site-ul organizației, link-uri de internet, „negru“ liste de companii, forumuri, alți cumpărători,
- totul a fost în ordine cu documentația de licențiere, nu a expirat în cazul în care durata contractului de închiriere, autorizația de construcție, contractul de investiții,
- care este un investitor în dezvoltator, și ce poziția sa financiară,
- orice contract încheiat la principalul investitor cu dezvoltatorul și modul în care plata se face pe ele,
- cât de multe obiecte dezvoltatorii construite și puse în funcțiune,
- dacă plângerile au alți clienți,
- în cazul în care totul este în regulă cu comunicațiile la clădire în construcție.
Piața imobiliară secundară
În ceea ce privește achiziționarea de locuințe de pe piața secundară, aici prețul este un dezavantaj major, deoarece apartamentul este deja deținut, riscurile neterminate, mult timp așteptați obtinerea dreptul de proprietate acasă disponibile. Prin urmare, principala verificarea tranzacției puritatea juridică în sine devine plat, adică proprietate. Astfel, principalele puncte care trebuie investigate înainte de a cumpăra spații rezidențiale sau nerezidențiale de proprietar:
- o listă completă a documentelor juridice (certificat, contracte, extrase din Registrul de Stat și biroul de pașapoarte, documente ITO, altele);
- servituți existente pe proprietate, aflați în cazul în care puteți obține un extras extins din Registrul unificat. Obiectele pot face obiectul unor litigii, sau să fie înscriși în capitalul social al unei persoane juridice, sau să fie în temeiul garanției;
- prezența renovării necoordonate, în cazul în care achiziția este printr-un credit ipotecar, banca în sine este, de obicei, angajează expert evaluator, care, în plus pentru a evalua efectiv apartamentul surprinde prezența în ea a modificărilor, valoarea legalizarea ei este de aproximativ 10-15% din prețul de piață al camerei;
- lista și baza înregistrată vreodată în oameni apartament și temporar luat din registru - foarte puțini oameni doresc să afle mai târziu că în camera de zi au dreptul de a locui în orice rude îndepărtate, care în privatizarea au renunțat la drepturile lor în favoarea vânzătorului, astfel încât să fie sigur de a verifica pentru a fi extractul extins de la casa de carte;
- disponibilitatea datoriilor pentru utilități și taxe.
Tranzacții imobiliare pe piețele primare și secundare sunt foarte specifice și necesită specifice, modul „său“, a documentelor de due diligence, care reduce foarte mult riscul de a cumpărătorului.
avocat Centrul de Drept Olega Suhova