Cumpărarea unui apartament in cladire noua - evenimentul este cu siguranta placuta. Cu toate acestea, pentru a nu fi înșelați, și să nu fie lăsat fără bani și fără un apartament, este necesar să se cunoască mecanismul de a cumpăra un apartament într-o casă nou construită: Elaborarea unui contract de vânzare apartamente, drepturile și obligațiile vânzătorului și cumpărătorului.
Noi, bine. (Nou.). - este 1. Construcția de clădiri noi, fabrici, etc. 2. Noua așezare, o clădire nouă ... Pentru a trăi într-o clădire nouă.
În perioada post-criză pe piața imobiliară este în continuă expansiune. forțelor concurențiale companiilor-dezvoltatorilor de a dezvolta în mod constant și de a oferi noi soluții pentru clienții săi. Timpii de fraudă majoră și „investitorilor înșelați“ fading treptat și oferind o modalitate de a dezvoltatorilor de încredere și de investiții asigurat. Dar, cum se spune, avertizată este primejdia rea.
În acest mic mini-carte, am colectat câteva sfaturi utile din practica noastră și practica colegilor noștri, folosind care va fi capabil de a face procesul de a cumpăra un apartamente plăcut și confortabil.
Nou: argumente pro și contra
metode de căutare în primar și piața secundară sunt semnificativ diferite, așa că, dacă sunt determinate de 100% în alegerea clădiri noi, ca cea mai bună opțiune de a cumpăra un apartament, încă o dată lista avantajele acestei alegeri:
Pro novostroykiNovoe locuințe, are o casă nouă - energie curată.
• Acest apartament nou. Înainte de acolo nimeni trăit cu excepția echipei de construcție din Asia Centrală. energia sa este curata aura, clar și biofield ureche senin.
• Nu are nici un schimb de poveste complicată, privatizare, revânzare și donații discutabile comise sub hipnoza.
• Este destul de ușor să cumpere.
• Acasă și de comunicare nu sunt încă uzate, și cel mai probabil nu va scădea în următorii zece ani.
• Mulți dezvoltatori oferă rate pentru nou program sub procentul sănătos, iar în unele cazuri - un interes fără. Și aceasta este o economii semnificative, deoarece „bani de azi“ - este întotdeauna mai scump decât „mâine bani!“
• Puteți urmări procesul de construire a „live“ și dacă ești bun la acest lucru, pentru a evalua calitatea de construcție - de preferință înainte de cumpărare.
• Noua - investiție bună. Chiar dacă prețul de pe piața secundară nu va crește în momentul înregistrării proprietății apartament va crește cu cel puțin 20-30%.
Cum să reducă la minimum minusuri?
Lungă așteptare.
Alege un constructor cu reputația normală și o mare „portofoliu“ de locuințe comandat.
Amintiți-vă că construcția casei prefabricate durează de obicei câteva luni, ca un monolit sau monolit-caramida - de ani. Doriți să introduceți mai rapid - să ia capacul.
credite scumpe.
Aflați ce băncile acreditate de complexul de apartamente. „Acreditate“ înseamnă că băncile au studiat deja toate documentele cu privire la proiect și dezvoltator și este acum gata să acorde împrumuturi pentru apartamente procedurii simplificate (fără birocrație inutilă și grămezi de documente). Cel mai probabil, ei împrumuta și cel mai dezvoltator, astfel foarte interesat, așa că a vândut repede. De regulă, astfel de bănci de creditare condiții foarte moale, dar nu întotdeauna! Asigurați-vă că pentru a citi și de a compara condițiile de ipotecare de la alte bănci.
Reparare.
Personal, nu cred că este un mare dezavantaj. În piața secundară, de asemenea, cei mai mulți cumpărători face imediat reparații - adică, „de la sine“. Și nu e așa de rău de reparații, după cum sa „malyuet“ imaginația noastră!
Viața pe un șantier de construcții.
De asemenea, nu de mult de un dezavantaj. După cum arată practica, în cazul în care vecinii respectă legile și regulile de decență „viața pe un șantier de construcții“ este destul de tolerabil.
Cum de a alege o nouă vise de construcție?
Ce fel de o clădire nouă pentru a alege? Totul depinde, desigur, de obiectivele. Dacă cumperi un apartament pentru el, atunci ... Ei bine acolo dezvoltat imaginația ta? Va fi atât de util, de fapt, principala dificultate în selectarea clădirilor - nu vedeți un loc unde vei trăi! Trebuie să-l reprezinte. Dezvoltatorul proiectului (aka dezvoltator) vă va ajuta cu plăcere prin tragere la o frumoasă și nenaturală luminoase imagini 3D. Dar ei au nevoie să creadă cu mare grijă.
Am recomandat să acorde o atenție deosebită următoarelor aspecte:
• disponibilitatea de transport. Dacă ajungi la viitorul tău acasă greu, rețineți: după intrarea în casa în funcțiune traficul va crește și mai mult, pentru că vecinii viitoare se vor uni cu mufa existentă.
• Intrarea. În măsura în care el este larg și confortabil? Rampa către ușa din față, de înaltă calitate sau „pentru a scuza“? Există în cazul în care pentru a stoca căruciorul la parter? Numărul și mărimea lifturi? Dacă ești o „mamă cu un cărucior pentru copii“ (sau sunt de planificare pentru a deveni astfel), sau, de exemplu, un biciclist, toți acești factori sunt extrem de importante.
scara Incomod este un pic te otravă puțin în fiecare zi. Da, și tot restul, de asemenea, pentru că trebuie să trageți prin intrarea materialelor de construcții în primul rând grele, apoi mobilier și echipamente de mari dimensiuni. Și, desigur, calitatea de intrare triplă este importantă pentru utilizatorii de scaune cu rotile. Putem spune din experiența personală pe care, de exemplu, în cel mai popular în suburbiile din seria panoului intrările P-44T destul de incomod.
Consiliul. Dacă ați ales să cumpere o clădire nou panou, pentru a primi în case deja construite din aceeași serie și să ia o plimbare prin curțile și verande lor. Este recomandabil să inspecteze noua clădire din același dezvoltator, sau cel puțin cu aceleași caracteristici ca și casa unei serii poate varia de asemenea.
Ceilalți parametri - filmul, layout-ul, etaj - au aceeași semnificație ca și în selectarea secundar. În funcție de preferințele personale și de buget. Și pregătiți-vă pentru un compromis, în caz contrar căutarea obiectului perfect, poate deveni infinit. Dacă cumperi o clădire nouă cu obiectivele de investiții, iată câteva recomandări:
• Alegeți o casă de sine stătătoare sau un mic complex rezidential (LC). LCD mare și „megaproiectele“ sunt prost potrivite pentru investiții, deoarece acestea vând apartamentul, apoi destul de dificil. Va trebui să concureze cu multe dintre investitori, precum și cu clienții obișnuiți, care au cumpărat și „schimba mintea lor“. Dar cel mai rău dintre toate, trebuie să concureze cu de dezvoltator, care la doar câțiva ani va fi de a vinde apartamentele lor, reducând periodic prețul la obscen. El ceva bun! Preț redus - a câștigat pe vânzări. Dar tu, doar un investitor privat, astfel de dumping toate confuze cărțile.
• Alegeți o regiune sau un oraș, în cazul în care există o lipsă de locuințe noi. Cel mai bun din toate, în cazul în care clădirea este singura din zona. Aflați dacă se preconizează în viitor, unele „mega-proiect“. Mai mici în jurul noilor case, mai puțin concurența și cu atât mai mult va fi capabil de a revinde apartamentul lor. Mulți cumpărători doresc să trăiască într-o casă modernă, proaspăt construit și sunt dispuși să plătească pentru asta.
• Alegeți apartamente finisate de la dezvoltator, în scopul de a economisi timp, bani și efort pentru a repara. Apartamente de vânzare poate fi imediat după ce a primit cheile de leasing și de a începe să bată costul. Apartamente de vânzare și apoi vinde mai ușor, nu contează ce un finisaj: clasa economic sau renovare. În ambele cazuri, prețul de vânzare este de aproximativ aceeași - 10-15% mai mare decât cea a cutiei de beton. Și astfel de apartamente vândute rapid: mulți cumpărători doresc să vină, „gata“.
Nu este necesară dacă știți exact ce apartament într-un complex rezidential care doresc. Și dacă sunteți sigur în securitatea tranzacțiilor dumneavoastră și sunt capabili de a negocia cu dezvoltatorul.
Anterior, sa crezut că carcasa monolitic mai bună calitate, iar panoul - opțiunea „pentru cei săraci.“ Acum nu este atât de simplă. A existat o înaltă calitate, bar modern, aproximativ în caracteristicile lor monolitul (o bună izolare și conductivitatea termică, decor frumos de fațade și chiar înălțime - până la 25 de etaje). Această serie de „Europa“, Kope-M „Sail“ și altele. În același timp, ea a început să apară locuințe Ezoterice-creștere, o aproximare posibil panoul. Așa că discordie casa! Iar diferențele dintre construcție de serie și individuale devin, treptat, condiționată. Și totuși ei sunt.
Astfel, locuințe monolit și monolit-caramida:
• mai este construit (de regulă, nu mai puțin de un an).
• Costul cel mai scump.
• Are caracteristici tipice nu și aspectul individuale (fațadă)
• În cazul în care casa a fost construită calitativ, din monolitul mai bună decât cea a panoului, izolarea și conductivitatea termică (de exemplu, în timpul iernii, este mai cald și mai rece în timpul verii).
• Apartamente în case de monolit tind să renunțe fără pereți (plan deschis). Cumpărătorul selectează planul. El petrece timp și bani pentru ridicarea de ziduri, cabluri electrice, etc., și apoi - .. Pentru aprobarea planului.
• Durata de viață a caselor solide - până la 200 de ani.
Panou de locuințe:
• Mai repede ridicat - de la șase luni.
• Randament monolitul în funcție de anumite caracteristici. Cu toate acestea, diferite serii panel diferă unul de altul prin aceeași izolare fonica, conductivitatea termică și alți parametri.
• Are un aspect tipic și un număr limitat de etaje (seria veche - de până la 10 etaje, noi - 25).
• Are un aspect tipic. Adevărat, seria panou moderne o mulțime de planificare, astfel încât alegerea cumpărătorilor este suficient de mare.
• Chirie cu pereți despărțitori, cabluri și baterii, și recent, mai mult și a terminat.
În orice caz, prețul de agențiile de constructor și partenere sunt, de obicei, la fel, astfel încât să puteți desena un obiect care doresc. Nu este mare diferență. Un alt lucru este, după cum sa menționat deja, dacă accesați nu este un parteneriat, și în orice Academie sau la un agent imobiliar privat pentru cumpararea de sprijin. În acest caz, la prețul de clădiri noi vor fi adăugate costul de servicii imobiliare, dar expertul nu va fi interesat, „vtyuhnut“ vă proiect specific.
Cum să nu devină investitorilor înșelați?
Investiți în clădire nouă - nu este doar pentru a face o achiziție a unui apartament „cu o întârziere de decontare“. Aceasta este o investiție riscantă. Principalul lucru pe care ar trebui să păstreze în minte atunci când semnarea unui contract de capitaluri proprii: nu cumpărați un apartament, și a devenit un co-investitor în proiectul de afaceri - construirea unei case. Ai cumpăra dreptul de a primi apartamente în viitor. Orice investiție - este riscul.
riscuri sistemice
Atunci când economia este în creștere, industria construcțiilor înflorește. Cetățenii în grabă să cumpere un metru pătrat. Mai repede, până la crescut în preț! Băncile sunt reticente să se întâlnească - să împrumute atât de cumpărători și dezvoltatori. Prețurile sunt în creștere, „cu bule“ umflate. Atunci când economia se clatina și începe criza, industria construcțiilor ia greul impactului. Deci, a fost în America și Europa. Așa a fost cu noi. Toate naturale: scăderea veniturilor, creșterea șomajului, există o incertitudine cu privire la viitor. piețe mari sunt amânate până la vremuri mai bune. Industria construcțiilor începe să se sufoce fără vânzări, fără a primi bani în stare proaspătă. Bancherii sunt nervos, necesită plăți regulate, amenință să ia obiecte. Ochii participanților de pe piață sunt de cotitură în direcția statului - „Save!“. Salvați unele, altele nu. Ca norocos.
Ceea ce așteaptă clienții în vremuri de criză?
• Cea mai frecventă problemă - întârzierea privind condițiile de livrare a obiectului pentru un an sau mai mult. Fără bani - lucrări de construcții nr. Unele obiecte din Moscova și regiunile sunt înghețate timp de cinci până la zece ani, iar lumenul nu este vizibil. investitorilor imobiliari sunt în așteptare. Există probleme la Moscova, mai ales cel Nou, dar încă rezolvate prompt.
• Devalorizarea rublei. Dacă luați un credit ipotecar într-o monedă străină - nu mai ai noroc.
• În cele din urmă, cea mai gravă problemă - recunoașterea falimentului dezvoltator, vânzarea de active la licitație. Cumpărători ghinioniști primi, cel mai bun caz, o parte din investițiile lor. Și nu există apartamente.
Concluzie. Cumpărarea de la dezvoltatori mari, reputate crește șansele de o casă nouă fericit. Piața de monștri cea mai bună șansă pentru stat și interesul investitorului strategic.
În piesa „Construirea unei clădiri rezidențiale“ care implică mai mulți actori-cheie:
Clientul sau investitor. Are de capital care investește în lansarea proiectului. Clientul de multe ori puțin înțeleasă în construcții și necesită caracterul căruia îi poate da vina toate aranjamentele pentru proiect. Apare pe scena constructor.
Clientul și constructor - este de multe ori aceeași persoană.
Contractorul general. Generatorul este angajat pentru organizarea lucrărilor de construcții. O parte din activitatea antreprenorului general este de a face pe cont propriu. Cu toate acestea, „salaried“ în astfel de companii
- Numai managerii. lucrătorii Grassroots angajați pe timpul de construcție, de multe ori cu încălcarea legislației migrației. De obicei, este stabilit echipe din Ucraina, Belarus, Asia Centrală, cel puțin - regiunilor din România. Astfel de echipe au maistrul, care este obtinerea de o cooperare mai bună și constantă, și direcționează compoziția poate fi modificată periodic. O parte din activitatea antreprenorului general încredințează subcontractanți
- companii de profil îngust (instalarea ferestre duble, curte de amenajare a teritoriului, etc ...).
Numai cumpărătorii știu, de obicei, dezvoltator și antreprenor general rămâne în umbră. Cu toate acestea, dacă sunteți preocupat de calitatea și calendarul de construcție, asigurați-vă că pentru a afla numele antreprenorului general, pentru a primi „portofoliu“ său și mărturii ale locuitorilor de case construite de ei.
Organizarea proiectului. Este în curs de dezvoltare un proiect la domiciliu, moduri de a conecta utilități.
Subcontractanților. Angajat de către antreprenor general pentru activitatea individuală.
Înainte de excavator săpat prima găleată de pământ de la site-ul, clientul a cheltuit deja până la 50% din bani puși deoparte pentru estimarea pentru întregul proiect. o lucrare colosală a fost făcut:
1. Obținerea achiziția de terenuri, care este, zona de constructii. proprietate asupra terenurilor înregistrate sau închirierea pe termen lung.
2. Dezvoltarea conceptului de proiect.
3. Redactat și documentația de proiect. O examinare a proiectului.
4. obține o autorizație de construcție.
5. A aprobat declarația de proiect.
Doar cinci puncte, dar pentru a trece prin această căutare poate fi de la un an la șase ani. Dacă vă amintiți de ore pentru un milion de dolari în mâna unuia dintre oficiale fostului Moscovei responsabil de construcție, va fi clar că componenta de corupție a etapei preliminare este foarte mare. În presa fulgeră confesiuni ale dezvoltatorilor, că mita de la Moscova constituie 30% din costul pe metru pătrat. Se pare că acest lucru este încă o exagerare. Dar mici.
14 zile după aprobarea declarației de design de la dezvoltator vacanta viitoare. Pentru că acum în mod legal (conform 214-FZ) poate încheia un acord cu cumpărătorii de capital (DDU) și în cele din urmă a obține bani reali.
Apoi, începe construcția. Potrivit experților, construcția - cea mai ușoară și mai simplă parte a proiectului. Este doar un proces tehnic. Efectuează o ofertă, veți plăti banii - o mulțime de companii de construcții fac cu plăcere lucrările necesare. Dar pentru a găsi acești bani, pentru a obține terenul potrivit pentru construcția de clădiri înalte, pentru a defini conceptul și strategia pentru proiect, pentru a colecta semnăturile necesare pe documente, să dezvolte și să realizeze o campanie de marketing pentru a atrage și de a câștiga clienți - arta de a Talleyrand, Motanul încălțat și Copperfield combinate.
După trecerea deținătorii de interese Comisia de stat vor primi cheile, semna certificatul de acceptare apartament și începe să facă reparații. Unii mai ales dornici să dea în judecată și de a primi un certificat de proprietate al apartamentului. Alții, așteptați până când dezvoltatorul sa dus să se înregistreze documentele colectate și să dea probe. Este nevoie de mai multe luni mai mult. Așa cum se spune, viața - o mișcare, și achiziționarea unui apartament nou - un pas mare în sus și transmite un viitor mai luminos.